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扣除項(xiàng)目及其金額

　　【例題·計(jì)算題】地處縣城的某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，2012年3月對(duì)一處已竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，可售建筑面積共計(jì)25000平方米。該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷售情況如下：

　　(1)該公司取得土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金為16000萬(wàn)元，政府減征了10%，該公司按規(guī)定繳納了契稅(稅率5%)。企業(yè)用一半的土地開(kāi)發(fā)了該地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　(2)該公司為該項(xiàng)目發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本為12000萬(wàn)元。

　　(3)該項(xiàng)目發(fā)生開(kāi)發(fā)費(fèi)用600萬(wàn)元，其中利息支出150萬(wàn)元，但不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

　　(4)4月銷售20000平方米的房屋，共計(jì)取得收入40000萬(wàn)元;另外5000平方米的房屋出租給他人使用(產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移)，月租金為45萬(wàn)元，租期為8個(gè)月。

　　要求：

　　(1)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額。

　　【答案】允許扣除的土地使用權(quán)支付金額=[16000×5%+16000×(1-10%)]×50%×(20000÷25000)=6080(萬(wàn)元)。

　　(2)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的開(kāi)發(fā)成本。

　　【答案】允許扣除的開(kāi)發(fā)成本=12000×(20000÷25000)=9600(萬(wàn)元)。

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用(區(qū)分企業(yè)所得稅的期間費(fèi)用)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。分兩種情況確定扣除(標(biāo)準(zhǔn)扣除法，而不是實(shí)際扣除法)

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額)。

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

　　【解釋】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算中還須注意六個(gè)問(wèn)題：

　?、倮⒌纳细》劝磭?guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除;利息的上浮幅度是指銀行貸款利率是在基準(zhǔn)利率上上浮。

　?、趯?duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　?、厶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，分?jǐn)偫⒅С觥?/p>

　?、苋渴褂米杂匈Y金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　?、莘康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既有金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除時(shí)不能同時(shí)適用兩種辦法。

　?、尥恋卦鲋刀惽逅銜r(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。(稅務(wù)審核關(guān)注的重點(diǎn))

　　房開(kāi)費(fèi)用的配比(包括單獨(dú)利息):

　　實(shí)際扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用=所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用×(已售房/全部房)

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　【解釋1】(轉(zhuǎn)讓稅金)土地增值稅計(jì)算扣除的稅金，是指與轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的稅金，與轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的稅金不得扣除。

　　(項(xiàng)目稅金)土地增值稅計(jì)算扣除的稅金，是指與地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的稅金，而不是地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅金。

　　【解釋2】土地增值稅，以項(xiàng)目為單位進(jìn)行征收

　　5.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

　　從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：

　　加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%