2017稅務(wù)師《稅法二》考點：扣除項目及其金額
【解釋】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的處理：
1.對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);
2.對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
(二)舊房及建筑物扣除項目(老房子有老辦法)
1.房屋及建筑物的評估價格。(不是房屋原值)
2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
房屋及建筑物的評估價格。(不是房屋原值)
【解釋1】評估價格=房地產(chǎn)重新購置價格×成新度折扣率
房地產(chǎn)重新購置價格的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。(70年代辦公樓200萬蓋的，6成新，2009年建設(shè)同樣的需要3000萬，所以2009年轉(zhuǎn)讓時的評估價格=3000×60%)。
【解釋2】注意，評估僅僅針對房產(chǎn)，不評估土地。單純的土地轉(zhuǎn)讓，計算土地增值稅時，一般不需要評估價格。
【解釋3】(特殊強調(diào))納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。(實際的一年)
【解釋4】對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
【解釋5】契稅扣除的基本規(guī)則：凡是計入土地成本和房產(chǎn)成本中，即已經(jīng)資本化，不能再作稅金扣除;如果銷售舊房并按提供舊房發(fā)票計算土地增值稅的可以作為稅金扣除，則可以作為稅金扣除，但不能作為加計扣除5%基數(shù)。
【經(jīng)典母題】位于縣城的某企業(yè)2015年12月銷售一棟舊辦公樓，取得收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元，其它可以計算土地增值稅前扣除的稅金為21.6萬元。該辦公樓無法取得評估價格，但企業(yè)提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2012年1月，發(fā)票上注明購進價格為600萬元，繳納契稅18萬元(取得契稅完稅憑證)。企業(yè)上述業(yè)務(wù)共應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元?
【答案及解析】銷售舊辦公樓:按購房發(fā)票金額加扣的金額=600×5%×4=120(萬元);扣除項目金額合計=600+120+21.6+0.5+18=760.1(萬元);增值率=(1000-760.1)÷760.1×100%=31.56%，該項目土地增值稅=(1000-760.1)×30%=71.97(萬元)。
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