2017稅務(wù)師《稅法二》知識(shí)點(diǎn)：房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)

來源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：李佰康2017-06-15 09:52:32

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計(jì)稅依據(jù)——按房產(chǎn)余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種

1. 對(duì)經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。

2. 對(duì)于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。

對(duì)經(jīng)營自用的房屋的計(jì)稅依據(jù)：

所謂計(jì)稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價(jià)值以后的余額。其中：

（1）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。

（2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。

（3）納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建，要相應(yīng)增加房屋原值。

（4）更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。

（5）凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

【案例】一公司有房產(chǎn)一棟，其原值為1000萬元，2015年7月1日對(duì)外出租，租期為10年，月租金10萬元，同時(shí)合同約定2015年7月1日至12月31日為免租期。該公司所在省人民政府規(guī)定房產(chǎn)稅按原值減除30%后的余值計(jì)算繳納。

【答案及解析】免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。2015年該公司應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=1000×（1-30%）×1.2%=8.4（萬元）。

（6）對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

【經(jīng)典母題】2014年某企業(yè)支付8000萬元取得10萬平方米的土地使用權(quán)，新建廠房建筑面積6萬平方米，工程成本2000萬元，2015年年底竣工驗(yàn)收，對(duì)該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值是（）萬元。

A.2000

B.6400

C.8000

D.10000

【答案】D

【解析】文件規(guī)定，宗地容積率低于0.5的，即“大地小房”，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。對(duì)宗地容積率大于0.5，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，即將全部地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值。因此，該題容積率=60000/100000=0.6，容積率大于0.5。房產(chǎn)原值包括地價(jià)款和開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用。該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值=8000+2000=10000（萬元）。

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