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2017稅務(wù)師《稅法一》基礎(chǔ)考點(diǎn):不動產(chǎn)經(jīng)營增值稅

來源:東奧會計(jì)在線責(zé)編:于在洋2017-09-18 11:42:38

  2017稅務(wù)師考試科目較多,大家備考的時候要注意勞逸結(jié)合,為方便大家熟悉知識點(diǎn),特此為您整理《稅法一》知識點(diǎn):提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理

  【內(nèi)容導(dǎo)航】

  1.計(jì)稅方法和應(yīng)納增值稅計(jì)算

  2.出租不動產(chǎn)發(fā)票的代開

  【所屬章節(jié)】

  本知識點(diǎn)屬于《稅法一》第二章14講

  【知識點(diǎn)】提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理

  適用于納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)(以下簡稱出租不動產(chǎn))。

  納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn),包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

  【注意】納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本管理辦法。

  不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅稅率11%。

  征收率5%;個人出租住房減按征收率1.5%。

  一般計(jì)稅方法預(yù)征率3%;簡易計(jì)稅方法征收率5%。

  1.計(jì)稅方法和應(yīng)納增值稅計(jì)算

  (1)一般納稅人出租不動產(chǎn)

不動產(chǎn)取得時間及位置 征收比率及納稅地點(diǎn) 預(yù)繳公式
營改增前取得 選擇簡易計(jì)稅方法 異地 按照5%的征收率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款
向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅(5%征收率)
應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
同縣(市、區(qū)) 向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅(5%征收率) ——
一般計(jì)稅方法 異地 應(yīng)按照3%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款
向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅(11%稅率)
應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%
營改增后取得 同縣(市、區(qū)) 向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅(11%稅率) ——

  【歸納】一般納稅人出租不動產(chǎn)計(jì)稅規(guī)則:

  前取得出租可簡易,5%征收率;

  國稅機(jī)關(guān)來管理;異地預(yù)繳5%;

  后取得出租要一般,11%是稅率;

  國稅機(jī)關(guān)來管理;異地預(yù)繳3%。

  預(yù)繳公式:

  納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的,除個人出租住房外,按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款:

  應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

  納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款:

  應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%

  【例題1】機(jī)構(gòu)所在地在A市的甲企業(yè)是增值稅一般納稅人,當(dāng)月在A市取得含稅咨詢收入250000元,發(fā)生進(jìn)項(xiàng)稅8000元,將位于B市的一處辦公用房(系2016年4月30日前取得)出租,收取含稅月租金40000元,甲企業(yè)出租房屋選擇簡易計(jì)稅方法,則甲企業(yè)在A、B兩市應(yīng)繳納稅款:

  甲企業(yè)應(yīng)在B市預(yù)繳出租辦公用房的稅款=40000÷(1+5%)×5%=1904.76(元)

  甲企業(yè)在A市納稅=250000÷(1+6%)×6%-8000+40000÷(1+5%)×5%-1904.76=14150.94-8000=6150.94(元)。

  【例題2】機(jī)構(gòu)所在地在A市的甲企業(yè)是增值稅一般納稅人,當(dāng)月在A市取得含稅咨詢收入250000元,發(fā)生進(jìn)項(xiàng)稅8000元,將位于B市的一處辦公用房(系2016年5月1日后取得)出租,收取含稅月租金40000元,則甲企業(yè)在A、B兩市應(yīng)繳納稅款:

  甲企業(yè)應(yīng)在B市預(yù)繳出租辦公用房的稅款=40000÷(1+11%)×3%=1081.08(元)

  甲企業(yè)在A市納稅=250000÷(1+6%)×6%-8000+40000÷(1+11%)×11%-1081.08

  =14150.94-8000+3963.96-1081.08=9033.82(元)。

  (2)小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)

計(jì)稅方式 征收率 納稅地點(diǎn)
單位出租不動產(chǎn) 5%的征收率 不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的,納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅
不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的,納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅
個體戶出租非住房不動產(chǎn)
個體戶出租住房 按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算
其他個人出租住房 向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅
【提示】其他個人沒有預(yù)繳環(huán)節(jié);只向地稅申報納稅
其他個人出租非住房 5%的征收率

  個體工商戶出租住房,按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款:

  應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

  其他個人出租不動產(chǎn),按照以下公式計(jì)算應(yīng)納稅款:

  出租住房:

  應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

  出租非住房:

  應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

  【歸納】個人住房交“地稅”,大幅減征有優(yōu)惠

  【例題1】甲快餐店(個體工商戶,小規(guī)模納稅人)將一處門市房出租,收取當(dāng)月不含稅租金50000元,取得的租賃收入應(yīng)納增值稅=50000×5%=2500(元)。

  【例題2】乙先生出租一套住房,取得年含稅租金48000元,則取得的租賃收入應(yīng)納增值稅=0

  單位和個體工商戶出租不動產(chǎn),按照規(guī)定向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時,應(yīng)填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。

  單位和個體工商戶出租不動產(chǎn),向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款,可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減,抵減不完的,結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

  納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額,應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

  2.出租不動產(chǎn)發(fā)票的代開

出租方 承租方 代開增值稅發(fā)票規(guī)定
小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶 企事業(yè)單位 可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票
其他個人(自然人) 可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票
各類納稅人 其他個人 不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票

  小編為你整理2017年稅務(wù)師《稅法一》基礎(chǔ)知識點(diǎn),希望大家能夠高效備考,輕松過關(guān)!

  (本文是東奧會計(jì)在線原創(chuàng)文章,轉(zhuǎn)載請注明來自東奧會計(jì)在線)


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