2017稅務師《稅法一》基礎考點：不動產(chǎn)經(jīng)營增值稅

來源：東奧會計在線責編：于在洋2017-09-18 11:42:38

　　2017稅務師考試科目較多，大家備考的時候要注意勞逸結(jié)合，為方便大家熟悉知識點，特此為您整理《稅法一》知識點：提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理

　　【內(nèi)容導航】

　　1.計稅方法和應納增值稅計算

　　2.出租不動產(chǎn)發(fā)票的代開

　　【所屬章節(jié)】

　　本知識點屬于《稅法一》第二章14講

　　【知識點】提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理

　　適用于納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)(以下簡稱出租不動產(chǎn))。

　　納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

　　【注意】納稅人提供道路通行服務不適用本管理辦法。

　　不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅稅率11%。

　　征收率5%;個人出租住房減按征收率1.5%。

　　一般計稅方法預征率3%;簡易計稅方法征收率5%。

　　1.計稅方法和應納增值稅計算

　　(1)一般納稅人出租不動產(chǎn)

不動產(chǎn)取得時間及位置			征收比率及納稅地點	預繳公式

營改增前取得	選擇簡易計稅方法	異地	按照5%的征收率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳稅款向機構(gòu)所在地主管國稅機關申報納稅（5%征收率）	應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%



		同縣（市、區(qū)）	向機構(gòu)所在地主管國稅機關申報納稅（5%征收率）	——

	一般計稅方法	異地	應按照3%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳稅款向機構(gòu)所在地主管國稅機關申報納稅（11%稅率）	應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+11%）×3%




營改增后取得		同縣（市、區(qū)）	向機構(gòu)所在地主管國稅機關申報納稅（11%稅率）	——

　　【歸納】一般納稅人出租不動產(chǎn)計稅規(guī)則：

　　前取得出租可簡易，5%征收率;

　　國稅機關來管理;異地預繳5%;

　　后取得出租要一般，11%是稅率;

　　國稅機關來管理;異地預繳3%。

　　預繳公式：

　　納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：

　　應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

　　納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：

　　應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%

　　【例題1】機構(gòu)所在地在A市的甲企業(yè)是增值稅一般納稅人，當月在A市取得含稅咨詢收入250000元，發(fā)生進項稅8000元，將位于B市的一處辦公用房(系2016年4月30日前取得)出租，收取含稅月租金40000元，甲企業(yè)出租房屋選擇簡易計稅方法，則甲企業(yè)在A、B兩市應繳納稅款：

　　甲企業(yè)應在B市預繳出租辦公用房的稅款=40000÷(1+5%)×5%=1904.76(元)

　　甲企業(yè)在A市納稅=250000÷(1+6%)×6%-8000+40000÷(1+5%)×5%-1904.76=14150.94-8000=6150.94(元)。

　　【例題2】機構(gòu)所在地在A市的甲企業(yè)是增值稅一般納稅人，當月在A市取得含稅咨詢收入250000元，發(fā)生進項稅8000元，將位于B市的一處辦公用房(系2016年5月1日后取得)出租，收取含稅月租金40000元，則甲企業(yè)在A、B兩市應繳納稅款：

　　甲企業(yè)應在B市預繳出租辦公用房的稅款=40000÷(1+11%)×3%=1081.08(元)

　　甲企業(yè)在A市納稅=250000÷(1+6%)×6%-8000+40000÷(1+11%)×11%-1081.08

　　=14150.94-8000+3963.96-1081.08=9033.82(元)。

　　(2)小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)

計稅方式	征收率	納稅地點
單位出租不動產(chǎn)	5%的征收率	不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關申報納稅不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應向機構(gòu)所在地主管國稅機關申報納稅

個體戶出租非住房不動產(chǎn)


個體戶出租住房	按照5%的征收率減按1.5%計算
其他個人出租住房		向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅【提示】其他個人沒有預繳環(huán)節(jié)；只向地稅申報納稅

其他個人出租非住房	5%的征收率

　　個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：

　　應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

　　其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應納稅款：

　　出租住房：

　　應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

　　出租非住房：

　　應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

　　【歸納】個人住房交“地稅”，大幅減征有優(yōu)惠

　　【例題1】甲快餐店(個體工商戶，小規(guī)模納稅人)將一處門市房出租，收取當月不含稅租金50000元，取得的租賃收入應納增值稅=50000×5%=2500(元)。

　　【例題2】乙先生出租一套住房，取得年含稅租金48000元，則取得的租賃收入應納增值稅=0

　　單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，按照規(guī)定向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳稅款時，應填寫《增值稅預繳稅款表》。

　　單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

　　2.出租不動產(chǎn)發(fā)票的代開

出租方	承租方	代開增值稅發(fā)票規(guī)定
小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶	企事業(yè)單位	可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關申請代開增值稅發(fā)票

其他個人（自然人）		可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申請代開增值稅發(fā)票

各類納稅人	其他個人	不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票