2017稅務(wù)師考試科目較多，大家備考的時候要注意勞逸結(jié)合，為方便大家熟悉知識點(diǎn)，特此為您整理《稅法二》知識點(diǎn)：計稅依據(jù)——按房產(chǎn)余值計稅和按租金收入計稅兩種

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】

　　計稅依據(jù)——按房產(chǎn)余值計稅和按租金收入計稅兩種

　　【所屬章節(jié)】

　　本知識點(diǎn)屬于《稅法二》第五章35講

　　【知識點(diǎn)】計稅依據(jù)——按房產(chǎn)余值計稅和按租金收入計稅兩種

　　1.對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。

　　2.對于出租的房屋，以租金收入(不含增值稅)為計稅依據(jù)。

　　對經(jīng)營自用的房屋的計稅依據(jù)：

　　所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中：

　　(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。

　　(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計算價值的配套設(shè)施。

　　(3)納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建，要相應(yīng)增加房屋原值。

　　(4)更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。

　　(5)凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

　　(6)免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅;(區(qū)別無租使用房產(chǎn)的規(guī)定)

　　例：1.原合同：簽10年，每年租金9萬。

　　2.新合同：簽10年，第一年免租，剩余每年租金10萬。

　　【案例】一公司有房產(chǎn)一棟，其原值為1000萬元，2015年7月1日對外出租，租期為10年，月租金10萬元，同時合同約定2015年7月1日至12月31日為免租期。該公司所在省規(guī)定房產(chǎn)稅按原值減除30%后的余值計算繳納。

　　【解析】免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。2015年該公司應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=1000×(1-30%)×1.2%=8.4(萬元)。

　　(7)對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

　　【經(jīng)典母題】2014年某企業(yè)支付8000萬元取得10萬平方米的土地使用權(quán)，新建廠房建筑面積6萬平方米，工程成本2000萬元，2015年年底竣工驗(yàn)收，對該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值是( )萬元。

　　A.2000

　　B.6400

　　C.8000

　　D.10000

　　【答案】D

　　【解析】文件規(guī)定，宗地容積率低于0.5的，即“大地小房”，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。對宗地容積率大于0.5，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，即將全部地價計入房產(chǎn)原值。因此，該題容積率=60000/100000=0.6，容積率大于0.5。房產(chǎn)原值包括地價款和開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用。該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值=8000+2000=10000(萬元)。

　　【題目變形】2014年某企業(yè)支付8000萬元取得10萬平方米的土地使用權(quán)，新建廠房建筑面積4萬平方米，工程成本2000萬元，2015年年底竣工驗(yàn)收，對該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值是( )萬元。

　　A.2000

　　B.6400

　　C.8000

　　D.8400

　　【答案】D

　　【解析】容積率=40000÷100000=0.4<0.5，應(yīng)按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值=8000/10×4×2+2000=8400(萬元)。

　　3.投資聯(lián)營房產(chǎn)的計稅依據(jù)

　　對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時區(qū)別對待。

　　對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)暫行條例的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。

　　4.對融資租賃房屋的情況——計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收。(納稅人由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定)，區(qū)別于一般的經(jīng)營租賃。

　　融資租賃的房產(chǎn)，由承租人租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　5.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計稅依據(jù)

　　對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計征。

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