2017稅務(wù)師《稅法二》基礎(chǔ)考點(diǎn):計(jì)稅依據(jù)
2017稅務(wù)師考試科目較多,大家備考的時(shí)候要注意勞逸結(jié)合,為方便大家熟悉知識(shí)點(diǎn),特此為您整理《稅法二》知識(shí)點(diǎn):計(jì)稅依據(jù)——按房產(chǎn)余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種
【內(nèi)容導(dǎo)航】
計(jì)稅依據(jù)——按房產(chǎn)余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種
【所屬章節(jié)】
本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法二》第五章35講
【知識(shí)點(diǎn)】計(jì)稅依據(jù)——按房產(chǎn)余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種
1.對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋,以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。
2.對(duì)于出租的房屋,以租金收入(不含增值稅)為計(jì)稅依據(jù)。
對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋的計(jì)稅依據(jù):
所謂計(jì)稅余值,是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價(jià)值以后的余額。其中:
(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定,在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。
(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。
(3)納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建,要相應(yīng)增加房屋原值。
(4)更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí),可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞,需要經(jīng)常更換的零配件,更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值,原零配件的原值也不扣除。
(5)凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑,包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等,均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑,如房屋的地下室、地下停車(chē)場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等,應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體,按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。
(6)免收租金期限的,免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅;(區(qū)別無(wú)租使用房產(chǎn)的規(guī)定)
例:1.原合同:簽10年,每年租金9萬(wàn)。
2.新合同:簽10年,第一年免租,剩余每年租金10萬(wàn)。
【案例】一公司有房產(chǎn)一棟,其原值為1000萬(wàn)元,2015年7月1日對(duì)外出租,租期為10年,月租金10萬(wàn)元,同時(shí)合同約定2015年7月1日至12月31日為免租期。該公司所在省規(guī)定房產(chǎn)稅按原值減除30%后的余值計(jì)算繳納。
【解析】免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。2015年該公司應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=1000×(1-30%)×1.2%=8.4(萬(wàn)元)。
(7)對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),無(wú)論會(huì)計(jì)如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
【經(jīng)典母題】2014年某企業(yè)支付8000萬(wàn)元取得10萬(wàn)平方米的土地使用權(quán),新建廠(chǎng)房建筑面積6萬(wàn)平方米,工程成本2000萬(wàn)元,2015年年底竣工驗(yàn)收,對(duì)該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值是( )萬(wàn)元。
A.2000
B.6400
C.8000
D.10000
【答案】D
【解析】文件規(guī)定,宗地容積率低于0.5的,即“大地小房”,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。對(duì)宗地容積率大于0.5,無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),即將全部地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值。因此,該題容積率=60000/100000=0.6,容積率大于0.5。房產(chǎn)原值包括地價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用。該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值=8000+2000=10000(萬(wàn)元)。
【題目變形】2014年某企業(yè)支付8000萬(wàn)元取得10萬(wàn)平方米的土地使用權(quán),新建廠(chǎng)房建筑面積4萬(wàn)平方米,工程成本2000萬(wàn)元,2015年年底竣工驗(yàn)收,對(duì)該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值是( )萬(wàn)元。
A.2000
B.6400
C.8000
D.8400
【答案】D
【解析】容積率=40000÷100000=0.4<0.5,應(yīng)按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值=8000/10×4×2+2000=8400(萬(wàn)元)。
3.投資聯(lián)營(yíng)房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)
對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn),在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)區(qū)別對(duì)待。
對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng),投資者參與投資利潤(rùn)分紅,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的,按房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;對(duì)以房產(chǎn)投資,收取固定收入,不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的,實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金,應(yīng)根據(jù)暫行條例的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。
4.對(duì)融資租賃房屋的情況——計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。(納稅人由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定),區(qū)別于一般的經(jīng)營(yíng)租賃。
融資租賃的房產(chǎn),由承租人租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的,由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
5.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)
對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn),由實(shí)際經(jīng)營(yíng)(包括自營(yíng)和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的,依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征,沒(méi)有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開(kāi)的,由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類(lèi)房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的,依照租金收入計(jì)征。
更多知識(shí)點(diǎn)在2017稅務(wù)師《稅法二》知識(shí)點(diǎn),方便考生隨時(shí)自我檢測(cè)。
(本文是東奧會(huì)計(jì)在線(xiàn)原創(chuàng)文章,轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來(lái)自東奧會(huì)計(jì)在線(xiàn))