2017《涉稅服務(wù)相關(guān)法律》基礎(chǔ)考點：租賃合同
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【內(nèi)容導(dǎo)航】
租賃合同
【所屬章節(jié)】
本知識點屬于《涉稅服務(wù)相關(guān)法律》第八章43講
【知識點】租賃合同
1.租賃合同的期限
租賃合同的期限超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年。
2.不定期租賃
租賃期限6個月以上的，合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
【提示】對于不定期租賃，出租人或者承租人均可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。
3.維修義務(wù)
(1)出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。
(2)承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。
4.租金的支付期限
對租金的支付期限未確定的，依照合同法有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，適用以下規(guī)則：
(1)租賃期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付;
(2)租賃期限1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付。
5.改裝
承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
6.轉(zhuǎn)租
承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
7.租賃物毀損
(1)承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
(2)因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。
8.買賣不破租賃與房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)
(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。(教材未收錄)
(2)出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。
(3)存在下列情形之一的，房屋承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)：
?、俜课莨灿腥诵惺箖?yōu)先購買權(quán)的;
②出租人將房屋出賣給近親屬的;
?、鄢鲎馊寺男懈嬷螅凶馊嗽?5日內(nèi)未明確表示愿意購買的;
?、苜徺I房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的。
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