在國地稅合并之前，地稅局還需要負(fù)責(zé)土地增值稅的征收。讓我們了解一下之前江蘇省地稅局有關(guān)土地增值稅的解讀內(nèi)容吧。

一、土地增值稅清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目開發(fā)周期較長，納稅人自行分期開發(fā)的，其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位。

解讀：、

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算?！贝颂幩Q“國家有關(guān)部門”一般是指發(fā)改委(發(fā)改局、經(jīng)發(fā)局)。如果發(fā)改委(發(fā)改局、經(jīng)發(fā)局)項(xiàng)目批文中未明確分期，一般是以整體項(xiàng)目為單位進(jìn)行土地增值稅清算。如果發(fā)改委(發(fā)改局、經(jīng)發(fā)局)項(xiàng)目批文中明確了分期，則應(yīng)當(dāng)以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行土地增值稅清算。

有些項(xiàng)目(或者分期項(xiàng)目)開發(fā)周期較長(一般是指從項(xiàng)目立項(xiàng)起滿5年)，納稅人自行分期進(jìn)行開發(fā)，如果以發(fā)改委(發(fā)改局、經(jīng)發(fā)局)項(xiàng)目批準(zhǔn)的整體項(xiàng)目(或者分期項(xiàng)目)為單位清算，時間跨度太長，加大清算難度，造成土地增值稅難以計算，也不利于土地增值稅及時入庫。因此，對國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目開發(fā)周期較長，納稅人自行分期開發(fā)的，其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合該項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位。

二、土地增值稅核算對象

土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計算。同一開發(fā)項(xiàng)目中包含的多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。

(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅;

(二)其他類型住宅(含普通住宅和非普通住宅);

(三)非住宅類房產(chǎn)。

解讀：

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計算?！薄敦斦? 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅[1995]48號)規(guī)定：“對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額?！薄秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)要求，在清算審核時應(yīng)當(dāng)審核“不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅”?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)的規(guī)定：“各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。”

從上述規(guī)定可以看出，在計算土地增值稅時，應(yīng)當(dāng)區(qū)分“不同類型房地產(chǎn)”分別計算增值額、增值率、繳納土地增值稅，但是在《公告》下發(fā)之前，稅法對如何劃分“不同類型房地產(chǎn)”尚未有較為明確規(guī)定。實(shí)踐中，我省各地“不同類型房地產(chǎn)”劃分標(biāo)準(zhǔn)不一，給土地增值稅征管工作帶來一定的困難。我省在廣泛征求意見并綜合考慮各種因素的基礎(chǔ)上，正式確定采用“三分法”，將房地產(chǎn)劃分為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類型住宅(含普通住宅和非普通住宅)和非住宅類房產(chǎn)。自公告實(shí)施之日起，各省轄市的房地產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)與《公告》不一致的，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一執(zhí)行《公告》的分類標(biāo)準(zhǔn)，但各地在本《公告》生效前已經(jīng)完成清算的項(xiàng)目，按各地原政策口徑執(zhí)行。

《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(蘇地稅發(fā)[2011]53號)規(guī)定：“同一期清算項(xiàng)目中包含的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、普通住宅、非普通住宅或其他類型房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)分別測算增值率，并分別確定核定征收率?！北竟嫔Ш螅瑧?yīng)按本公告所述類型分類。

三、關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)

(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益的確認(rèn)

納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款(延期付款)利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項(xiàng)違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

解讀：

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益?！贝颂幩Q“有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益”包括納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款(延期付款)利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益。

需要注意的是，確認(rèn)“有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益”前提是納稅人發(fā)生了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，即房地產(chǎn)交易完成。如果房地產(chǎn)交易未發(fā)生或者未完成(被撤銷)，即使納稅人取得了“經(jīng)濟(jì)利益”，也應(yīng)當(dāng)屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的“經(jīng)濟(jì)利益”，不應(yīng)確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。根據(jù)上述原則，《公告》進(jìn)一步明確：“因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項(xiàng)違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入?！?/p>

(二)售后返租收入的確認(rèn)

單位和個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，同時要求購房者將所購房地產(chǎn)無償或低價給轉(zhuǎn)讓方或者轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方使用一段時間，其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方獲取與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。對以此方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價款以外的有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益無法確認(rèn)的，應(yīng)判斷其轉(zhuǎn)讓價格是否明顯偏低。對轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，應(yīng)采用評估或其他合理的方法確定其轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。

解讀：

《江蘇省地稅局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售返租有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》(蘇地稅函[2008]135號)規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價將不動產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年。這一經(jīng)營方式名義上是開發(fā)公司讓利給購房者，實(shí)質(zhì)上是優(yōu)先取得了購房者的不動產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為，應(yīng)按規(guī)定核定其營業(yè)額。”

此次《公告》首次明確了售后返租的土地增值稅政策，其稅務(wù)處理方法與營業(yè)稅規(guī)定基本一致，使?fàn)I業(yè)稅與土地增值稅在售后返租收入確認(rèn)口徑上保持一致。實(shí)踐中，對于將房地產(chǎn)企業(yè)(或者其關(guān)聯(lián)方)以無償或者低價方式取得的“一定期限的使用權(quán)”確認(rèn)為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益”，稅企雙方并不存在爭議。但是在確定“一定期限的使用權(quán)”的具體價值時，稅企雙方容易產(chǎn)生分歧。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按“一定期限內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)(或者其關(guān)聯(lián)方)實(shí)際取得的使用收益(如對外轉(zhuǎn)租取得的租金等)”來測算“一定期限的使用權(quán)”的具體價值，并據(jù)以征收土地增值稅。如果在計算土地增值稅時，“一定期限的使用權(quán)”的具體價值確實(shí)難以確認(rèn)的，則應(yīng)當(dāng)按照《公告》以及相關(guān)稅收政策規(guī)定，判斷房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格是否明顯偏低，對轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，應(yīng)采用評估或其他合理的方法確定其轉(zhuǎn)讓收入。在判斷房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格是否明顯偏低時，可結(jié)合《公告》第三條第(三)項(xiàng)的規(guī)定進(jìn)行判定。

(三)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低的收入確定

對納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格10%的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對其評估。納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價，又無正當(dāng)理由的，應(yīng)按照房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的價格確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。

對以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，即使明顯偏低，可視為有正當(dāng)理由：

1、法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價格;

2、以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格;

3、政府物價部門確定的轉(zhuǎn)讓價格;

4、經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。

解讀：

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第十四條第三款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。第四款規(guī)定，隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。第六款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。此次《公告》在認(rèn)真總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并充分征求各方意見的基礎(chǔ)上，對低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格10%的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對其評估，其價格變動幅度已作適當(dāng)放寬，可操作性較強(qiáng)。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在計算“同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格”時，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采集同一企業(yè)銷售日當(dāng)月同類房地產(chǎn)銷售價格。如果不存在當(dāng)月價格的，可采集同一企業(yè)銷售日前后三個月內(nèi)的同類房地產(chǎn)銷售價格。如果不存在前后三個月內(nèi)的銷售價格的，可采集相同或者近似地段其他企業(yè)銷售日當(dāng)月或者前后三個月內(nèi)的同類房地產(chǎn)銷售價格。

為了保障納稅人的合法權(quán)益，即使主管稅務(wù)機(jī)關(guān)能夠確定“納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格10%”，也不能直接根據(jù)同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格核定其轉(zhuǎn)讓價格，而應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定交易價，并考慮其是否存在正當(dāng)理由。如果納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價，又無正當(dāng)理由的，則應(yīng)按照房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的價格確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。

此處的稱“正當(dāng)理由”主要包括兩方面因素：一是開發(fā)產(chǎn)品本身存瑕疵;二是市場供求關(guān)系發(fā)生變化。其他因素(如銷售給關(guān)聯(lián)方，銷售給企業(yè)股東和管理人員的親朋好友等)一般不得認(rèn)定為存在正當(dāng)理由。

“法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價格”、“以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格”和“政府物價部門確定的轉(zhuǎn)讓價格”，一般都是在特定的市場供求關(guān)系等特殊條件下形成的價格，這些價格能夠反映特殊條件下房地產(chǎn)的公允價值。因此，上述三類價格即使明顯偏低，也應(yīng)視為有正當(dāng)理由。

四、同一開發(fā)項(xiàng)目不同類型房地產(chǎn)成本費(fèi)用分?jǐn)?/strong>

(一)同一開發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)不同類型房地產(chǎn)的，按該類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積的比例分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(以下簡稱“土地成本”)。但對占地相對獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

解讀：

因?yàn)樵谟嬎阃恋卦鲋刀悤r，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同類型房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅，所以就產(chǎn)生了成本費(fèi)用(扣除項(xiàng)目)在不同類型房地產(chǎn)之間的分?jǐn)倖栴}。

根據(jù)《公告》的規(guī)定，在分?jǐn)偼恋爻杀緯r應(yīng)當(dāng)分兩步進(jìn)行：第一步，先將占地相對獨(dú)立(一般是指有道路、圍墻等分隔)的不同類型房地產(chǎn)，按該類型房地產(chǎn)實(shí)際占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分?jǐn)偼恋爻杀?。第二步，對于剩余混建的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據(jù)混建房屋中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目混建總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

需要說明的是，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是為取得土地使用權(quán)而付出的代價，在土地征用和拆遷階段，房地產(chǎn)開發(fā)行為尚未開始，因此不宜將土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)直接歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本，而應(yīng)當(dāng)先在取得土地使用權(quán)所支付的金額中歸集，然后根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際占用土地情況，分?jǐn)傊练康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。此次《公告》將“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”歸集為“土地成本”，是對此前稅收政策存在瑕疵的修正。

(二)同一開發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，按本文第二條所述核算對象分別歸集。如不能按不同類型房地產(chǎn)分別歸集的，應(yīng)按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

解讀：

納稅人發(fā)生的開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)歸集至不同類型房地產(chǎn)。如果納稅人只存在一種類型房地產(chǎn)，或者在會計核算時，能夠根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定成本對象，并準(zhǔn)確歸集開發(fā)成本，那么不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)成本就可直接確定。如果納稅人存在兩種類型以上的房地產(chǎn)，并且未能根據(jù)不同類型房地產(chǎn)歸集開發(fā)成本的，則應(yīng)當(dāng)按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積比例計算分?jǐn)傞_發(fā)成本。如果某一類型房地產(chǎn)存在區(qū)別于其他類型房地產(chǎn)的特定成本(例如某一類型房地產(chǎn)發(fā)生了裝修成本)的，此類特定成本應(yīng)單獨(dú)歸集并準(zhǔn)確核算，并將此類特定成本直接歸集至該類型房地產(chǎn)。

(三)同一開發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，凡能夠按不同類型房地產(chǎn)計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)計算扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條第(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計算分?jǐn)偟慕痤~之和的5%計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目不同類型房地產(chǎn)計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條第(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計算分?jǐn)偟慕痤~之和的10%計算扣除。

解讀：

在計算土地增值稅時，據(jù)實(shí)扣除利息支出需要同時符合以下四個條件：第一，如果納稅人存在非房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)能夠?qū)⒗⒃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目和非房地產(chǎn)項(xiàng)目之間準(zhǔn)確劃分;第二，利息支出能夠在不同清算單位之間準(zhǔn)確歸集;第三，利息支出能夠按不同類型房地產(chǎn)計算分?jǐn)?第四，能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明(納稅人支付的委托貸款利息支出屬于不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出)。允許據(jù)實(shí)計算扣除的利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。利息支出不能同時符合上述四個條件的，則應(yīng)當(dāng)按照取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算扣除。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)的規(guī)定，如果納稅人實(shí)際發(fā)生的利息支出小于取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%，仍可按取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算扣除。

利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一律按照取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算扣除，不必考慮納稅人的實(shí)際發(fā)生額。

五、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用的扣除

(一)房地產(chǎn)開發(fā)成本核定扣除

納稅人在辦理土地增值稅清算申報時所附送房地產(chǎn)開發(fā)成本憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。

解讀：

根據(jù)財稅[2006]187號文件第四條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。根據(jù)蘇地稅發(fā)[2011]53號文件要求，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，制定《房地產(chǎn)開發(fā)成本參考標(biāo)準(zhǔn)》。如果納稅人申報時所附送房地產(chǎn)開發(fā)成本憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，可根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)成本參考標(biāo)準(zhǔn)》核定開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。

(二)公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，建成后移交給全體業(yè)主或無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用;未移交的，不得扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。

人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無償移交給全體業(yè)主的，其相關(guān)成本、費(fèi)用不予扣除。

解讀：

根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號文件的規(guī)定，公共配套設(shè)施建成后，產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主，也未無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)，也未有償轉(zhuǎn)讓的，建造公共配套設(shè)施發(fā)生的成本、費(fèi)用在計算土地增值稅時不得扣除。如果納稅人存在不得扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但未將公共配套設(shè)施作為獨(dú)立的開發(fā)產(chǎn)品核算歸集成本、費(fèi)用，那么在計算土地增值稅時將無法確定不得扣除的金額。因此，對于不可售的公共配套設(shè)施(可售的公共配套設(shè)施按非住宅處理)，應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立開發(fā)產(chǎn)品核算歸集成本、費(fèi)用。

對項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的開發(fā)成本(例如對小區(qū)周邊綠化、道路進(jìn)行整治發(fā)生的成本費(fèi)用)，在計算土地增值稅時一律不予扣除。

人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)無償移交給全體業(yè)主的證明材料，應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)?shù)刂饕襟w上的移交公告。

(三)裝修裝飾費(fèi)用的扣除

凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發(fā)成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費(fèi)用支出，一律不得作為開發(fā)成本扣除。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營銷設(shè)施的裝修費(fèi)用，應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

解讀：

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的征稅對象包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物(包括地上地下的各種建筑及各種附屬設(shè)施)及其附著物(是指附著于該土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品，如花、草、樹木等)，即對轉(zhuǎn)讓“不動產(chǎn)”征稅。移動后不會引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物屬于“動產(chǎn)”，因此不屬于土地增值稅的征稅范圍。屬于“動產(chǎn)”的裝修裝飾物支出不得作為開發(fā)成本扣除，同時在確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入時，可減去屬于“動產(chǎn)”的裝修裝飾物的合理買價。

售樓處等營銷設(shè)施屬于為銷售房地產(chǎn)服務(wù)的設(shè)施，其裝修的目的主要是改善銷售環(huán)境和提升企業(yè)形象，而不是直接對外銷售，因此《公告》規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營銷設(shè)施的裝修費(fèi)用，應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用處理，不得計入開發(fā)成本。

(四)取得土地使用權(quán)所支付費(fèi)用的扣除

納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款，在計算土地增值稅時，取得土地使用權(quán)支付的地價款，應(yīng)以納稅人實(shí)際支付土地出讓金(包括后期補(bǔ)繳的土地出讓金)，減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益后予以確認(rèn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的土地閑置費(fèi)不得扣除。

解讀：

取得土地使用權(quán)支付的金額應(yīng)為納稅人為取得土地使用權(quán)實(shí)際支付的金額，不包括政府以各種形式減免或者返還的金額。《公告》的上述規(guī)定有效防止了納稅人虛增土地成本，堵塞了土地增值稅征管漏洞。

根據(jù)國稅函[2010]220號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

(五)相關(guān)費(fèi)用、基金的扣除

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第六條的規(guī)定進(jìn)行處理。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計扣除，也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的計算基數(shù)。

2、政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)按照以下原則處理：

(1)企業(yè)建造房屋建筑物時特有的費(fèi)用和基金，按其是否與開發(fā)建造活動相關(guān)的原則進(jìn)行劃分。凡與開發(fā)活動直接相關(guān)，且可直接計入或分配計入開發(fā)對象的，允許計入開發(fā)成本;反之，則應(yīng)計入開發(fā)費(fèi)用。對企業(yè)非建造房屋建筑物時特有的費(fèi)用和基金，應(yīng)計入開發(fā)費(fèi)用。

(2)允許計入開發(fā)成本的費(fèi)用、基金，如果是在開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之后發(fā)生的，則也應(yīng)計入開發(fā)費(fèi)用。

解讀：

關(guān)于市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和人防工程異地建設(shè)費(fèi)，一些市縣政府及其職能部門下文明確其為代收費(fèi)用，也有一些地區(qū)并未下文明確。鑒于市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和人防工程異地建設(shè)費(fèi)金額較大且包含在房價之中，這兩項(xiàng)費(fèi)用與房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造活動非直接相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)繳納上述兩項(xiàng)費(fèi)用，不會產(chǎn)生其他額外支出或發(fā)生額外勞務(wù)，因此，此次《公告》明確，市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和人防工程異地建設(shè)費(fèi)在計算土地增值稅時允許扣除但不允許加計扣除，也不得作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除限額的基數(shù)。

對于房地產(chǎn)企業(yè)繳納的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)的土地增值稅處理。此次《公告》允許同時符合以下條件的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)計入開發(fā)成本：一是具備特有性，即政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)是開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目特有的，如新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥基金等。房地產(chǎn)行業(yè)以及其他行業(yè)普遍繳納的基金費(fèi)(如防洪保安資金、退役士兵安置保障金)不允許計入開發(fā)成本;二是具備直接相關(guān)性，即政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)應(yīng)當(dāng)與開發(fā)活動直接相關(guān)。三是發(fā)生時間在開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前。需要說明的是，此處所稱“在開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前”是指政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)的發(fā)生環(huán)節(jié)在竣工驗(yàn)收之前，而不是要求實(shí)際繳納時間在竣工驗(yàn)收之前。

允許計入開發(fā)成本的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，在計算土地增值稅時允許加計扣除，并作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除限額的計算基數(shù)。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》以及《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的通知》(蘇地稅發(fā)[1999]087號)的規(guī)定，納稅人繳納的教育費(fèi)附加和地方教育附加，在計算土地增值稅時比照稅金扣除。

本公告自2012年10月1日實(shí)施。

解讀：

公告實(shí)施時間以稅務(wù)機(jī)關(guān)受理企業(yè)申報為準(zhǔn)。應(yīng)清算項(xiàng)目以達(dá)到清算條件、可清算項(xiàng)目以清算通知下達(dá)之日起90天內(nèi)最后一次受理申報時間為準(zhǔn)。公告實(shí)施之前完成清算申報的，不再追溯調(diào)整。

雖然國地稅已經(jīng)合并，但同學(xué)們在學(xué)習(xí)時也要多去了解行業(yè)內(nèi)的知識，并將自己所學(xué)的內(nèi)容運(yùn)用于解決實(shí)踐問題。

說明：因政策、內(nèi)容不斷變化與調(diào)整，東奧提供的以上信息僅供參考，如有異議，請考生以權(quán)威部門公布的內(nèi)容為準(zhǔn)。