房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增計(jì)稅方法的分享

來(lái)源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：cyw2019-07-26 14:26:58

營(yíng)改增是指以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，增值稅只對(duì)產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)。目的是加快財(cái)稅體制改革、進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)稅，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增后，除了從繳納營(yíng)業(yè)稅變?yōu)槔U納增值稅外，其他的都跟以前也存在一定的差異，下面將通過實(shí)例來(lái)分享房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增計(jì)稅的具體處理方法。

【例】甲公司是一家主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，機(jī)構(gòu)所在地梁園區(qū)，開發(fā)的A房地產(chǎn)項(xiàng)目在睢陽(yáng)區(qū)。該項(xiàng)目《建筑工程施工許可證》登記的開工日期在2016年4月30日前。本次“營(yíng)改增”中，登記為一般納稅人，對(duì)A房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇了一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

已知，甲公司為開發(fā)A項(xiàng)目，取得土地150，000平方米，土地出讓金財(cái)政收據(jù)金額30，000萬(wàn)元;A項(xiàng)目總可售面積390，000平方米。

2016年5月份，A項(xiàng)目尚未完工，預(yù)售收入10，000萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)的建筑面積10，000平方米。

2016年6月份，購(gòu)進(jìn)用于A項(xiàng)目的建材鋼筋100萬(wàn)元，進(jìn)項(xiàng)稅額17萬(wàn)元；就5月份預(yù)售的10，000萬(wàn)元房款，給業(yè)主開具了增值稅發(fā)票。該月期初沒有進(jìn)項(xiàng)稅額留抵。

說(shuō)明：一般納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇一般計(jì)稅方法納稅申報(bào)，稅率11%。其納稅處理與一般納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)新項(xiàng)目沒有質(zhì)的不同。（為了便于敘述，本文中會(huì)計(jì)分錄及報(bào)表中的金額單位均為萬(wàn)元。）

5月份的財(cái)稅處理

收到預(yù)售房款時(shí)

借：銀行存款　　10000

貸：預(yù)收賬款——未開票未計(jì)稅房款　　10000

說(shuō)明：“營(yíng)改增”后，銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)較營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間后移，收到預(yù)收款的當(dāng)天不再是銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。當(dāng)?shù)搅碎_票或產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移或合同約定的交房日期，才確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。但為了保證財(cái)政收入的均衡入庫(kù)，《稅總2016年18號(hào)公告》第十條、第十一條明確：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%;適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算。

甲公司在次月申報(bào)期之內(nèi)，按照3%預(yù)征率，計(jì)算出預(yù)繳稅款270.27（10，000/(1+11%)×3%），向項(xiàng)目所在地睢陽(yáng)區(qū)國(guó)稅局預(yù)繳稅款。

借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅　　270.27

貸：銀行存款　　270.27

預(yù)繳稅款表的填列

2016年5月，收到預(yù)收款10，000萬(wàn)元，因?yàn)闆]開具發(fā)票，應(yīng)填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》，無(wú)需在《增值稅納稅申報(bào)表》第1行 “按適用稅率計(jì)稅銷售額”欄中填報(bào)。在《增值稅預(yù)繳稅款表》中第2行的第1列填寫10，000，第2列填寫0，第3列填寫3%，第4列填寫270.27。

6月份的財(cái)稅處理

收到建材發(fā)票并驗(yàn)收入庫(kù)時(shí)

借：原材料　　100

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)繳增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）　　17

貸：銀行存款　　117

將5月份預(yù)售的10，000萬(wàn)元房款，自行給業(yè)主開具了增值稅發(fā)票，銷售額9，009.01，銷項(xiàng)稅額990.99，并在本月確認(rèn)銷項(xiàng)稅額。

借：預(yù)收帳款——未開票未計(jì)稅房款　　10，000

貸：預(yù)收帳款——已開票已計(jì)稅房款　　9，009.01

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)繳增值稅（銷項(xiàng)稅額）　　990.99

《稅總2016年18號(hào)公告》第四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

允許扣除的土地價(jià)款：10000÷390000×30000=769.23

土地價(jià)款所對(duì)應(yīng)的稅額：769.23÷（1+11%）×11%=76.23

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)繳增值稅（營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額）　　76.23

貸：營(yíng)業(yè)外收入　　76.23

說(shuō)明：①“營(yíng)改增”政策明確的余額計(jì)稅辦法是“扣額法”，而增值稅會(huì)計(jì)核算上使用的是“扣稅法”。因?yàn)榧坠鞠驑I(yè)主開票時(shí)，已經(jīng)按發(fā)票上的銷售額和稅額在帳目中記載，如果不做該筆分錄，直接按應(yīng)稅收入抵扣土地價(jià)款后的余額計(jì)稅，將導(dǎo)致賬、表應(yīng)繳稅款數(shù)據(jù)有差異，即實(shí)際按報(bào)表正確交稅后賬面仍然有未交稅款余額。②將允許扣除的土地價(jià)款對(duì)應(yīng)的稅額視為政府給予企業(yè)的減免稅優(yōu)惠，所以計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”科目。

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)繳增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）　　897.76

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未繳增值稅　　897.76

預(yù)繳稅款的抵減

《稅總2016年18號(hào)公告》第十四條明確，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

本月應(yīng)申報(bào)繳納的稅款627.49（990.99-17-76.23-270.27=897.76-270.27），按照財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2 第一條第（十）款項(xiàng)規(guī)定，向公司機(jī)構(gòu)所在地梁園區(qū)國(guó)稅局納稅申報(bào)。

借：應(yīng)交稅費(fèi)——未繳增值稅　　627.49

貸：銀行存款　　627.49

通過案例，相信大家已經(jīng)很清楚房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增計(jì)稅的方法。希望能夠幫助到大家！

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