【導讀】馬上迎來2013年初級會計職稱新考季，大家也要進入學習狀態(tài)了，這里給學員們準備了各章節(jié)的考點匯總，幫助大家一起備考。

　　所屬章節(jié)：本知識點屬于《經(jīng)濟法基礎》第五章其他相關稅收法律制度的第七節(jié)土地增值稅法律制度的內容

　　本知識點內容導航：納稅人取得的收入為外國貨幣的，應當以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額

　　正文：土地增值稅的計稅依據(jù)

　　(一)應稅收入的確定

　　1.貨幣收入。貨幣收入是指納稅人轉讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。

　　2.實物收入。實物收入是指納稅人轉讓房地產(chǎn)而取得的各種實物形態(tài)的收入。

　　3.其他收入。其他收入是指納稅人轉讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財產(chǎn)價值的權利。

　　(二)扣除項目及其金額

　　準予納稅人從房地產(chǎn)轉讓收入額減除的扣除項目具體包括以下六項內容：

　　1.取得土地使用權所支付的金額。

　　(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。

　　(2)納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用和稅金。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　(1)土地征用及拆遷補償費。

　　(2)前期工程費。

　　(3)建筑安裝工程費。

　　(4)基礎設施費。

　　(5)公共配套設施費。

　　(6)開發(fā)間接費用。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　　(1)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按《實施細則》第七條(一)、(二)項規(guī)定(即取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，下同)計算的金額之和的5%以內計算扣除。計算公式為：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%

　　(2)財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按《實施細則》第七條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計算公式為：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%

　　4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。

　　與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

　　5.財政部確定的其他扣除項目。

　　對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《實施細則》第七條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。

　　6.舊房及建筑物的扣除金額。

　　(1)按評估價格扣除。

　　(2)按購房發(fā)票金額計算扣除。

　　(3)核定征收。

　　7.計稅依據(jù)的特殊規(guī)定。

　　隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;提供扣除項目金額不實的;轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的;非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入等。

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