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房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

1.從價(jià)計(jì)征

(1)地上建筑(自用)

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%

(2)獨(dú)立地下建筑(自用)

應(yīng)納稅額=地下房屋原價(jià)×折算比例×(1-扣除比例)×1.2%

(3)地下建筑與地上建筑相連(自用)

應(yīng)納稅額=(地上房產(chǎn)原值+地下房產(chǎn)原值)×(1-扣除比例)×1.2%

2.從租計(jì)征

應(yīng)納稅額=不含稅租金收入×12%(或4%)

【提示】

從2008年3月1日起,對(duì)個(gè)人出租住房,不區(qū)分實(shí)際用途,均按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

【提示】

對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的,減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

【提示】

房產(chǎn)稅按年計(jì)征,在考試時(shí)通??疾椤胺?jǐn)傂汀狈慨a(chǎn)稅的計(jì)算,包括“原值分?jǐn)偂焙汀皶r(shí)間分?jǐn)偂薄?/p>

【案例精析】

某企業(yè)2022年擁有原值5000萬(wàn)元的辦公樓一幢,當(dāng)?shù)卣?guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的扣除比例為20%:

情形

計(jì)算分析

若2022年全年自用

全年房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=5000×(1-20%)×1.2%=48(萬(wàn)元)

若2022年1月1日起,將一半的辦公樓對(duì)外出租,租期1年,每月收取不含稅租金10萬(wàn)元

①一半辦公樓對(duì)外出租,應(yīng)從租計(jì)征房產(chǎn)稅,這一部分的應(yīng)納稅額=10×12%×12=14.4(萬(wàn)元)

②另一半辦公樓未出租,應(yīng)從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅,假定自用房產(chǎn)原值為全部原值的50%,這一部分的應(yīng)納稅額=5000×50%×(1-20%)×1.2%=24(萬(wàn)元)

③全年房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額兩部分合計(jì)=14.4+24=38.4(萬(wàn)元)

若2022年6月1日起,將一半的辦公樓對(duì)外出租,租期1年,每月收取不含稅租金10萬(wàn)元

①1~5月辦公樓未出租,應(yīng)該從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅,這一部分的應(yīng)納稅額=5000×(1-20%)×1.2%×5/12=20(萬(wàn)元)

②6月起一半辦公樓對(duì)外出租,從6月起應(yīng)從租計(jì)征,這一部分的應(yīng)納稅額=10×12%×7=8.4(萬(wàn)元)

③6月起另一半辦公樓未出租,6月起繼續(xù)從價(jià)計(jì)征,假定自用房產(chǎn)原值為全部原值的50%,這一部分的應(yīng)納稅額=5000×50%×(1-20%)×1.2%×7/12=14(萬(wàn)元)

④全年房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額三部分合計(jì)=20+8.4+14=42.4(萬(wàn)元)

【精準(zhǔn)點(diǎn)撥】

從租計(jì)征房產(chǎn)稅的起算時(shí)間

納稅人出租房產(chǎn),自交付出租房產(chǎn)之次月起繳納房產(chǎn)稅。但是對(duì)于考題中出現(xiàn)的“某月起對(duì)外出租”和“某月底對(duì)外出租”需要予以區(qū)分。如提示“5月起對(duì)外出租”,默認(rèn)為4月已經(jīng)交付出租房產(chǎn),故應(yīng)從5月起從租計(jì)征房產(chǎn)稅。如提示“5月底對(duì)外出租”,默認(rèn)為5月交付出租房產(chǎn),故應(yīng)從6月起從租計(jì)征房產(chǎn)稅。

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