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23年真題關(guān)于肖先生買方的租金屬于流入的理解

關(guān)于租金屬于流入的理解

租金這塊屬于流入我不理解,老師講的是如果房子用來自住,那么就是節(jié)約了租金,可是實際中,這個人也不一定就是這一套房子,我可能有其他房子,那為啥說我住進來了我就是免了房租了。。。我感覺老師講的有點勉強,但是這房子確實是如果我租了我就有收入,我自己住了就失去了收入,所以應(yīng)該是流出。

這部分我感覺不管是叫官方答案還是老師講解都不能解答我的疑惑

年金終值和現(xiàn)值 2024-08-17 15:30:02

問題來源:

例題·計算分析題·2023年卷Ⅱ
 肖先生擬在2023年末購置一套價格為360萬元的精裝修商品房,使用自有資金140萬元,公積金貸款60萬元,余款通過商業(yè)貸款獲得。公積金貸款和商業(yè)貸款期限均為10年,均為浮動利率,2023年末公積金貸款利率為4%,商業(yè)貸款利率為6%,均采用等額本息方式在每年年末還款。
該商品房兩年后交付,可直接拎包入住。肖先生計劃收房后即搬入,居住滿8年后(2033年末)退休返鄉(xiāng)并將該商品房出售,預(yù)計扣除各項稅費后變現(xiàn)凈收入450萬元。若該商品房用于出租,每年末可獲得稅后租金6萬元。
肖先生擬在第5年末(2028年末)提前償還10萬元的商業(yè)貸款本金。預(yù)計第5年末公積金貸款利率下降至3%,商業(yè)貸款利率下降至5%。
整個購房方案的等風險投資必要報酬率為9%。
要求:
(1)計算前5年每年末的公積金還款金額和商業(yè)貸款還款金額。
(2)計算第6年年初的公積金貸款余額和商業(yè)貸款余額。
(3)計算后5年每年末的公積金還款金額和商業(yè)貸款還款金額。
(4)計算整個購房方案的凈現(xiàn)值,并判斷該方案在經(jīng)濟上是否可行。

【答案】

(1)商業(yè)貸款的金額=360-140-60=160(萬元)
公積金還款金額=60÷(P/A,4%,10)=60÷8.1109=7.40(萬元)
商業(yè)貸款還款金額=160÷(P/A,6%,10)=160÷7.3601=21.74(萬元)
(2)公積金貸款余額=7.4×(P/A,4%,5)=7.4×4.4518=32.94(萬元)
商業(yè)貸款余額=21.74×(P/A,6%,5)-10=21.74×4.2124-10=81.58(萬元)
(3)公積金還款金額=32.94÷(P/A,3%,5)=32.94÷4.5797=7.19(萬元)
商業(yè)貸款還款金額=81.58÷(P/A,5%,5)=81.58÷4.3295=18.84(萬元)
(4)公積金還款的現(xiàn)值=7.40×(P/A,9%,5)+7.19×(P/A,9%,5)×(P/F,9%,5)=7.40×3.8897+7.19×3.8897×0.6499=46.96(萬元)
商業(yè)貸款還款的現(xiàn)值=21.74×(P/A,9%,5)+[18.84×(P/A,9%,5)+10]×(P/F,9%,5)=21.74×3.8897+(18.84×3.8897+10)×0.6499=138.69(萬元)
每年租金的現(xiàn)值=6×(P/A,9%,8)×(P/F,9%,2)=6×5.5348×0.8417=27.95(萬元)
整個購房方案的凈現(xiàn)值=450×(P/F,9%,10)+27.95-140-46.96-138.69=450×0.4224+27.95-140-46.96-138.69=-107.62(萬元)
由于整個購房方案的凈現(xiàn)值小于零,因此購房方案在經(jīng)濟價值上是不可行的。
【解析】本題是與第五章凈現(xiàn)值綜合考查的題目。凈現(xiàn)值可以理解為各年現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值的合計。
時點
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
自有資金付款
-140
公積金還款
-7.4
-7.4
-7.4
-7.4
-7.4
-7.19
-7.19
-7.19
-7.19
-7.19
商業(yè)貸款還款
-21.74
-21.74
-21.74
-21.74
-21.74
-18.84
-18.84
-18.84
-18.84
-18.84
提前還貸
-10
租金收入
6
6
6
6
6
6
6
6
出售收入
450
查看完整問題

王老師

2024-08-17 17:55:53 541人瀏覽

尊敬的學員,您好:

老師理解您的想法,您的理解也是有一定的道理,但在這個問題中,我們需要從經(jīng)濟利益的角度來考慮。

在財務(wù)分析中,我們通常考慮的是現(xiàn)金流入和流出。如果肖先生選擇租房住,那么他需要支付租金,這是現(xiàn)金流出。而他選擇住進自己購買的房子,就避免了這筆租金的支出,這相當于他節(jié)省了這筆費用,因此可以視為現(xiàn)金流入。

這里的“租金收入”并不是指肖先生實際收到的租金,而是指他通過住進自己的房子而避免的租金支出。所以,即使肖先生有其他房子,但在這個特定的購房方案中,他選擇住進新購的房子,就節(jié)省了一筆潛在的租金支出,這就是一種“流入”。

畢竟還是屬于應(yīng)試考試,我們最好還是要按照官方的想法來,祝您學習愉快~

您看您可以理解么?若您還有疑問,歡迎提問,我們繼續(xù)討論,祝您考試成功~~~~~~~~~~~
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