以房屋抵債，不是免契稅么？
債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)抵債的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅 和 將不動(dòng)產(chǎn)用于投資或者抵債的，視同買(mǎi)賣(mài)行為，因此要以成交價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)，而不能按照支付的差價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。 是否矛盾？
按照第一句話(huà)這道題的答案不應(yīng)該是不交稅嗎?
問(wèn)題來(lái)源：
★第二節(jié) 契稅法
★【知識(shí)點(diǎn)五】稅收優(yōu)惠
一、法定免稅
1. 國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施；
2. 非營(yíng)利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助；
（1）學(xué)?！附?jīng)縣級(jí)以上人民政府或者其教育行政部門(mén)批準(zhǔn)成立的大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園，實(shí)施學(xué)歷教育的職業(yè)教育學(xué)校、特殊教育學(xué)校、專(zhuān)門(mén)學(xué)校，以及經(jīng)省級(jí)人民政府或者其人力資源社會(huì)保障行政部門(mén)批準(zhǔn)成立的技工院校。
（2）醫(yī)療機(jī)構(gòu)→指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府衛(wèi)生健康行政部門(mén)批準(zhǔn)或者備案設(shè)立的醫(yī)療機(jī)構(gòu)。
（3）社會(huì)福利機(jī)構(gòu)→指依法登記的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、殘疾人服務(wù)機(jī)構(gòu)、兒童福利機(jī)構(gòu)、救助管理機(jī)構(gòu)、未成年人救助保護(hù)機(jī)構(gòu)。
3.承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)；
★4.婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬；
★5.夫妻因離婚分割共同財(cái)產(chǎn)發(fā)生土地、房屋權(quán)屬變更；
★6.法定繼承人通過(guò)繼承承受土地、房屋權(quán)屬；
7.依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館和國(guó)際組織駐華代表機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬。
8.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房。
公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購(gòu)買(mǎi)的普通商品住房，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府房改部門(mén)批準(zhǔn)、按照國(guó)家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購(gòu)買(mǎi)住房，比照公有住房免征契稅。
9.外國(guó)銀行分行改制為外商獨(dú)資銀行（或其分行），改制后的外商獨(dú)資銀行（或其分行）承受原外國(guó)銀行分行的房屋權(quán)屬。
10.軍隊(duì)離退休干部住房由國(guó)家投資建設(shè)，軍隊(duì)和地方共同承擔(dān)建房任務(wù)，其中軍隊(duì)承建部分完工后應(yīng)逐步移交地方政府管理，免征軍建離退休干部住房及附屬用房移交地方政府管理所涉及的契稅。
11.對(duì)信達(dá)、華融、長(zhǎng)城和東方資產(chǎn)管理公司接受相關(guān)國(guó)有銀行的不良債權(quán)，借款方以土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)抵充貸款本息。
12.財(cái)政部從中國(guó)建行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行無(wú)償劃轉(zhuǎn)了部分資產(chǎn)（包括現(xiàn)金、投資、固定資產(chǎn)及隨投資實(shí)體劃轉(zhuǎn)的貸款）給中國(guó)信達(dá)、中國(guó)華融、中國(guó)長(zhǎng)城和中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司，作為其組建時(shí)的資本金。上述金融資產(chǎn)管理公司按財(cái)政部核定的資本金數(shù)額，接收上述國(guó)有商業(yè)銀行的資產(chǎn)，在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，免征契稅。
13.經(jīng)中國(guó)人民銀行依法決定撤銷(xiāo)的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，在清算過(guò)程中催收債權(quán)時(shí)，接收債務(wù)方土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)所發(fā)生的權(quán)屬轉(zhuǎn)移免征契稅。
除另有規(guī)定者外，被撤銷(xiāo)的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受本通知規(guī)定的被撤銷(xiāo)金融機(jī)構(gòu)的稅收優(yōu)惠政策。
14.經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源。
新增15.對(duì)保障性住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)保障性住房繼續(xù)作為保障性住房房源。
16.金融租賃公司開(kāi)展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對(duì)售后回租合同期滿(mǎn)，承租人回購(gòu)原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。
17.棚戶(hù)區(qū)改造中，經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源。
18.進(jìn)行股份合作制改革后的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織承受原集體經(jīng)濟(jì)組織的土地、房屋權(quán)屬。
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以及代行集體經(jīng)濟(jì)組織職能的村民委員會(huì)、村民小組進(jìn)行清產(chǎn)核資收回集體資產(chǎn)而承受土地、房屋權(quán)屬。
19.易地扶貧搬遷貧困人口按規(guī)定取得的安置住房。
易地扶貧搬遷項(xiàng)目實(shí)施主體取得用于建設(shè)安置住房的土地。
易地扶貧搬遷項(xiàng)目實(shí)施主體購(gòu)買(mǎi)商品住房或者回購(gòu)保障性住房作為安置住房房源。
修改20.2021年1月1日至2025年12月31日，公租房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買(mǎi)住房作為公租房。
修改21.2021年1月1日至2027年12月31日，飲水工程運(yùn)營(yíng)管理單位為建設(shè)飲水工程而承受土地使用權(quán)。
對(duì)于既向城鎮(zhèn)居民供水，又向農(nóng)村居民供水的飲水工程運(yùn)營(yíng)管理單位，依據(jù)向農(nóng)村 居民供水量占總供水量的比例免征契稅。
22.2019年6月1日至2025年12月31日，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務(wù)的機(jī)構(gòu)，承受房屋、土地用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)。
★二、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房的優(yōu)惠
1.個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女）：
面積為90平方米及以下的→減按1%的稅率征收契稅；
面積為90平方米以上的→減按1.5%的稅率征收契稅。
2.個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房：
面積為90平方米及以下的→減按1%的稅率征收契稅；
面積為90平方米以上的→減按2%的稅率征收契稅。
家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買(mǎi)的家庭第二套住房。
（北京市、上海市、廣州市、深圳市不實(shí)施該項(xiàng)規(guī)定，采用當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率3%）
3.個(gè)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房→在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。
4.個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下改造安置住房→按1%的稅率計(jì)征契稅；
購(gòu)買(mǎi)超過(guò)90平方米但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房→，按法定稅率減半計(jì)征契稅。
個(gè)人因房屋被征收而取得貨幣補(bǔ)償并用于購(gòu)買(mǎi)改造安置住房，或因房屋被征收而進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并取得改造安置住房→按有關(guān)規(guī)定減免契稅。
新增5.對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)保障性住房，減按1%的稅率征收契稅。
修改三、企業(yè)、事業(yè)單位改制重組
自2024年1月1日起至2027年12月31日，契稅優(yōu)惠政策規(guī)定如下：
1.企業(yè)改制。
企業(yè)整體改制，包括非公司制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責(zé)任公司，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制（變更）后的公司中所持股權(quán)（股份）比例超過(guò)75%，且改制（變更）后公司承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的，對(duì)改制（變更）后公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
2.事業(yè)單位改制。
事業(yè)單位改制為企業(yè)，原投資主體存續(xù)并在改制后企業(yè)中出資（股權(quán)、股份）比例超過(guò)50%的，對(duì)改制后企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
3.公司合并。
兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司合并為一個(gè)公司，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)合并后公司承受原合并各方土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
4.公司分立。
公司分立為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對(duì)分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
5.企業(yè)破產(chǎn)。
（1）債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)抵債的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；
（2）非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；
與原企業(yè)超過(guò)30%的職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，減半征收契稅。
6.資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)。
（1）對(duì)承受縣級(jí)以上人民政府或國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)劃轉(zhuǎn)國(guó)有土地、房屋權(quán)屬的單位，免征契稅。
（2）同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。
（3）母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅。
7.債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)
經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
8.劃撥用地出讓或作價(jià)出資。
以出讓方式或國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式承受原改制重組企業(yè)、事業(yè)單位劃撥用地的，不屬上述規(guī)定的免稅范圍，對(duì)承受方應(yīng)按規(guī)定征收契稅。
9.公司股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓。
在股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受公司股權(quán)（股份），公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。
提示投資主體存續(xù)——是指原改制重組企業(yè)、事業(yè)單位的出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。
投資主體相同——是指公司分立前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。
四、省、自治區(qū)、直轄市可以決定免征或者減征契稅的情形：
1.因土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權(quán)屬；
2.因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬。
上述免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報(bào)同級(jí)人大常委會(huì)決定，并報(bào)全國(guó)人大常委會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。
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常老師
2024-07-20 14:29:10 1736人瀏覽
尊敬的學(xué)員，您好：
首先，“債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)抵債的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅”這一規(guī)定，通常是指在破產(chǎn)清算過(guò)程中，債權(quán)人因企業(yè)破產(chǎn)而直接獲得企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬時(shí)，可以免征契稅。但這并不包括將不動(dòng)產(chǎn)用于投資或抵債的情況。
其次，“將不動(dòng)產(chǎn)用于投資或者抵債的，視同買(mǎi)賣(mài)行為”這一規(guī)定，是指在一般的商業(yè)交易中，如果用不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資或抵債，稅務(wù)上將其視為一種買(mǎi)賣(mài)行為，需要按照成交價(jià)來(lái)計(jì)算契稅，而不是支付的差價(jià)。
也就是說(shuō)，一定得是“破產(chǎn)清算”了才涉及免征，普通的抵債行為視同買(mǎi)賣(mài)，計(jì)算繳納契稅。
因此不矛盾，您理解一下~
有問(wèn)題歡迎繼續(xù)交流。希望可以幫助到您O(∩_∩)O~有幫助(5)
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