免租金期的房產(chǎn)稅應由產(chǎn)權所有人繳納

　　5月份是房產(chǎn)稅、土地使用稅的申報期。日前，溧水縣地稅局稅務管理員在對轄區(qū)內(nèi)某企業(yè)進行納稅輔導時發(fā)現(xiàn)，企業(yè)于2011年1月1日將部分自有房產(chǎn)出租給另一家公司用于生產(chǎn)經(jīng)營，雙方簽訂了一份租期為10年且租金金額固定不變的租賃合同，同時雙方在合同中約定，前兩年免收租金。也就是說該企業(yè)免收承租方2011年1月1日至2012年12月31 日期間的租金。財務負責人認為免租期間，出租單位未取得租金收入，按從租計算繳納房產(chǎn)稅應為0元。

　　稅務人員解釋說，根據(jù)財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)的《關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》財稅[2010]121號第二條規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。因此該企業(yè)2011年1月1日至2012年12月31日兩年免租期間，其房產(chǎn)稅應按照房產(chǎn)原值計算繳納。

　　房產(chǎn)評估增值部分是否應當繳納房產(chǎn)稅：地下建筑和土地也要征收房產(chǎn)和土地使用稅

　　高淳縣某商業(yè)企業(yè)為了獲取銀行抵押借貸款，聘請資產(chǎn)評估事務所對企業(yè)名下一處房產(chǎn)進行了評估。經(jīng)過評估，房產(chǎn)增值100萬元。近日財務人員前來地稅機關咨詢：納稅人發(fā)生的房產(chǎn)評估增值部分是否應當繳納房產(chǎn)稅?

　　房產(chǎn)稅現(xiàn)行條例規(guī)定，房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價�！敦斦�部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)規(guī)定：”房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算�！胺慨a(chǎn)評估增值是否征收房產(chǎn)稅，關鍵在于房產(chǎn)評估后，企業(yè)是否應當進行賬務調(diào)整。根據(jù)國家有關會計制度的規(guī)定，納稅人除發(fā)生資產(chǎn)重組以及確認投資性房地產(chǎn)等少數(shù)情形外，房產(chǎn)的會計核算應當遵循歷史成本原則，納稅人不得因房產(chǎn)增值(或減值)而隨意調(diào)增(或調(diào)減)房產(chǎn)原值。因此公司為了取得銀行貸款而進行房產(chǎn)評估所產(chǎn)生的增值，不得進行賬務調(diào)整，房屋增值部分不用繳納房產(chǎn)稅。

　　目前許多建筑都擁有地下室、地下停車場，對地下建筑如何繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅的問題，許多企業(yè)不甚了解。稅務部門解答說，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2009]128號)規(guī)定，自用的地下建筑，如果是工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%作為應稅房產(chǎn)原值。應納房產(chǎn)稅的稅額=應稅房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2%。如果是商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的 70%作為應稅房產(chǎn)原值。應納房產(chǎn)稅的稅額=應稅房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2%。

　　對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

　　對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款;未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　新征用土地的土地使用稅何時開始繳納，購買土地使用權自建房屋，房產(chǎn)原值如何計價

　　地稅部門在平時征管過程中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)納稅人對新征用土地的土地使用稅的納稅義務發(fā)生時間理解不正確，有的認為：我們的廠房還沒建或沒建好不應該繳納土地使用稅;有的認為：我們還沒有生產(chǎn)經(jīng)營所以不應該繳納土地使用稅;有的認為：我們還沒有拿到土地部門頒發(fā)的“土地使用證”所以不應該繳納土地使用稅等等。稅務部門提醒納稅人，關于新征用的土地使用稅的納稅義務發(fā)生時間，《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定：(一)新征用的土地若是耕地，應自批準征用之日起滿 1年開始繳納土地使用稅;(二)新征用的土地若是非耕地，應自批準征用之次月起開始繳納土地使用稅。因此納稅人不要因理解錯誤而引起稅務處罰。

　　一開發(fā)商在南京某區(qū)取得了一處土地的使用權，該土地被建成一處休閑娛樂莊園，建造的房屋很少，山坡上種植了很多經(jīng)濟林木，還有魚塘，綠化面積很大，該公司應如何計算房產(chǎn)原值?

　　稅務人員解釋說，根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)：對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。