我國(guó)的房地工業(yè)在經(jīng)歷了狂熱、低迷、大起大落，目前正處于理性發(fā)展階段。經(jīng)由這些年的整頓，有關(guān)法規(guī)軌制已比較完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將在有序、規(guī)范的道路上運(yùn)作，房產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必需提供適銷對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開(kāi)發(fā)本錢(qián)，嚴(yán)格控制各項(xiàng)用度支出。

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的組成

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)目的商品房所支出的全部用度。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為三大部門(mén)：

　　1、土地、土建、設(shè)備用度。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的主體內(nèi)容，大致占總本錢(qián)的80%。其中最重要的是土地用度。土地用度的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地用度主要包括土地出讓金、置換本錢(qián)、批租用度、動(dòng)遷用度、拍賣(mài)傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必需將預(yù)計(jì)的土地用度通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地本錢(qián)(俗稱樓面地價(jià))，以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。

　　2、配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、病院、商店等糊口服務(wù)性舉措措施也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些固然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但因?yàn)榉N種原因，企業(yè)大多災(zāi)以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，尺度不一，很多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，尺度普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)中受外界因表影響最大的一塊用度支出，一般占項(xiàng)目總投資的10-15%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部門(mén)用度支出，是降低開(kāi)發(fā)本錢(qián)取得經(jīng)營(yíng)效益的一項(xiàng)重要手段。

　　3、治理用度和籌資本錢(qián)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他一般行業(yè)比擬，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必需通過(guò)銀行貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部門(mén)用度核算好，對(duì)準(zhǔn)確計(jì)算開(kāi)發(fā)本錢(qián)、體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果，將起到非常重要的作用。

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