二、房地產(chǎn)開發(fā)本錢的核算

　　房地產(chǎn)開發(fā)本錢的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)目的商品房所支出的全部用度按本錢項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，終極計算出開發(fā)項(xiàng)目總本錢和單位建筑面積本錢的過程。企業(yè)進(jìn)行開發(fā)本錢核算，除了必需嚴(yán)格執(zhí)行國家制定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計軌制和財務(wù)軌制外，根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，還應(yīng)該留意解決以下幾個題目。

　　1、本錢歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行本錢核算時，象其他行業(yè)一樣.首先應(yīng)該確定本錢歸集對象，即本錢核算單位。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個題目比較輕易解決，可以將全部開發(fā)量作為本錢歸集對象，設(shè)立一個本錢核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必需科學(xué)地確定本錢歸集對象。在這種情況下，筆者以為本錢核算對象不能過細(xì)(如以單幢為單位)，由于這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡樸地以整個小區(qū)為核算單位，由于一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使本錢核算資料滯后，失去其在治理上的作用。筆者以為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定本錢歸集對象的主要依據(jù)。對大的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該適當(dāng)分塊，好比將一個小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進(jìn)行分塊，便于用度的歸集和本錢結(jié)算，這樣才能充分施展本錢核算的作用。

　　2、本錢項(xiàng)目的設(shè)立。準(zhǔn)確劃分本錢項(xiàng)目，可以客觀地反映產(chǎn)品的本錢結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低本錢的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計軌制劃定，“開發(fā)本錢”作為一級本錢核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)和治理需要，選擇本錢項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。如何確定本錢項(xiàng)目?筆者以為本錢項(xiàng)目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的用度，應(yīng)盡量合并。如各種配套用度支出，可設(shè)立一個“配套用度”明細(xì)科目進(jìn)行核算。而對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的用度應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。如土地用度、土建用度及設(shè)備用度，特別是土建用度，如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便能隨時了解工作量進(jìn)度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。

　　3、間接用度的核算。企業(yè)的間接用度主要包括治理用度、財務(wù)用度和銷售用度。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計軌制劃定，這些用度應(yīng)作為期間用度，直接計入當(dāng)期損益。筆者以為，這樣處理，對部門用度來說，有悖于會計的配比性原則。好比，為項(xiàng)目貸款而支付的利息以及項(xiàng)目的前期銷售用度，這些用度的特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對象明確，假如在受益對象實(shí)現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進(jìn)行核算，勢必會形成虛假的財務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況。因此，筆者以為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售用度應(yīng)視同資本性支出進(jìn)行核算。前者列入“開發(fā)本錢”，作為本錢項(xiàng)目的一個組成部門;后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細(xì)專戶進(jìn)行核算，待開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售后，再轉(zhuǎn)入“銷售用度”科目。

　　4、項(xiàng)目的竣工決算。房地產(chǎn)開發(fā)本錢核算的終極目的是計算出項(xiàng)目的總本錢和單位可銷售面積的開發(fā)本錢，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤�？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是正視工程決算而忽視項(xiàng)目決算。由于工程決算在施工完成后進(jìn)行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項(xiàng)目決算有可能由于各種原因變得遙遙無期，好比小區(qū)個別配套沒有完成(不影響銷售)，計劃中的公建舉措措施暫時不能實(shí)施，或者押金的收回久拖未定等，都會影響整個開發(fā)項(xiàng)目的完全建成，進(jìn)而影響項(xiàng)目決算。如何解決這個題目，筆者以為，可以通過“預(yù)提用度”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計入本錢，使項(xiàng)目決算能按計劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目本錢。因?yàn)檫@部門工程支出，通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，這樣做對項(xiàng)目的總本錢和單位本錢不會造成較大的影響。

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