三、房地產開發(fā)企業(yè)建筑成本、土地成本的計算分攤

　　房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即開發(fā)產品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本構成比較復雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發(fā)產品相關的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用;土地成本構成則比較簡單，即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權的全部支出。

　　建設一幢房屋或者在同一地塊上建設若干幢房屋，往往因為用途不同、建筑結構不同，甚至因為樓層不同而有不同的售價，而且，開發(fā)房地產的成本，特別是土地成本，往往是籠統(tǒng)的。因此，如何盡可能合理地計算分攤完工產品的建筑成本和土地成本，是房地產開發(fā)企業(yè)核算的一個難題。

　　當然，對于開發(fā)的房屋如果用途相同、建筑結構也大致相同，例如，一個小區(qū)若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可計價銷售的房屋面積比例計算分攤建筑成本和土地成本。具體做法是，將小區(qū)可售房產連同歸全體業(yè)主共有的道路、休閑場地等的全部開發(fā)成本(包括建筑成本和土地成本，下同)，除以可出售房屋的面積總和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面積分攤產品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售項目，比如車庫或車位，采用清一色的按面積分攤不盡合理，可通過估算方法，將其估算的成本從總成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面積分攤產品成本。這種成本分攤方法，叫做可售房屋面積比例法，簡稱面積比例法。

　　但是，面積比例法適用范圍相對較小，對于同一小區(qū)內開發(fā)的結構、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情況下，對成片開發(fā)不同用途、不同結構的房屋，建筑成本可采用估價修正法進行計算分攤，土地成本可采用售價比率法進行計算分攤，而且這兩種方法應合并進行，分步實施。

　　第一步，用估價修正法計算分攤開發(fā)房屋的建筑成本。估價修正法是通過對建筑成本的估算數額進行修正，計算出各種不同結構房屋建筑成本的方法。這種方法也應分步實施：

　　首先，應估算房屋單位建筑成本。所謂房屋單位建筑成本，實際為每平方米可出售房屋應分攤建筑成本，內容包括：(1)房屋自身的建筑成本;(2)應分攤小區(qū)內道路、圍墻、休閑場地、休閑設施等附屬設施的建筑成本;(3)應分攤其他間接費用構成的開發(fā)成本等。

　　單位成本采用估算方法確定后，再按可出售房屋面積得出估算的開發(fā)產品建筑總成本，即：開發(fā)產品估算的建筑總成本=∑(不同結構的房屋面積×該結構房屋估算的單位建筑成本);如果可出售開發(fā)產品有少量項目單位成本明顯偏低或偏高，也可按估算成本將其單計并從總成本中剔除。

　　接著，應計算修正系數。修正系數=已決算(或按合同及招標預算)的建筑總成本÷開發(fā)產品估算的建筑總成本。如果可出售產品中有少量項目單獨計算成本的，應將已單獨計算的成本從公式中“÷”號前后的“總成本”中扣除。如果總成本無法確定或預估，則不計算修正系數，而以上一步驟“開發(fā)產品估算的建筑總成本”為建筑總成本。

　　最后，計算不同結構房屋應分攤建筑成本和單位建筑成本：各類結構的房屋建筑成本=該類房屋估算成本×修正系數;該類房屋單位成本=該類房屋建筑成本÷該類房屋面積，或=估算的單位建筑成本×修正系數。

　　如果竣工決算或預算對不同結構的房屋直接建造成本反映得比較明確，在分攤時則應只計算包括配套設施費、附屬費用等間接費用，且應根據具體情況選擇采用面積比例法、估價修正法等較為適宜的方法。

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