房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，經(jīng)常出現(xiàn)地面房產(chǎn)前期銷(xiāo)售，而地下停車(chē)位(可辦理產(chǎn)權(quán)證明)不能實(shí)現(xiàn)同步銷(xiāo)售的情形，在此情況下，如果在車(chē)位的銷(xiāo)售問(wèn)題上，采取合理的營(yíng)銷(xiāo)策略，可以達(dá)到延期納稅甚至節(jié)稅的效果。本文舉例說(shuō)明如下。

　　案例

　　江蘇省某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，地面商業(yè)及辦公用房面積36000平方米，地下停車(chē)位4500平方米(每個(gè)車(chē)庫(kù)30平方米)，以前年度未實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。2013年，地上商業(yè)及辦公用房銷(xiāo)售33500平方米，每平方米單價(jià)8000元;地下車(chē)庫(kù)出售35個(gè)，每個(gè)60000元。假設(shè)每平方米開(kāi)發(fā)成本金額4000元(其中含利息200元，市政配套費(fèi)等政府收費(fèi)100元)。假設(shè)經(jīng)營(yíng)稅金及附加按銷(xiāo)售收入的5.6%計(jì)算，期間費(fèi)用金額500萬(wàn)元，土地增值稅的計(jì)算，按《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告》(蘇地稅規(guī)〔2012〕1號(hào)公告)的規(guī)定執(zhí)行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額以及開(kāi)發(fā)成本之和的10%計(jì)算扣除，暫不考慮其他納稅調(diào)整事項(xiàng)。

　　1.應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算

　　①實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入總額=33500×8000+35×60000=270100000(元)。

　�、谝唁N(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售面積百分比=(33500+1050)÷(36000+4500)=85.31%。

　�、鄄缓�利息、配套費(fèi)的開(kāi)發(fā)成本扣除額=(36000+4500)×(4000-200-100)×85.31%=127837035(元)。

　　④開(kāi)發(fā)成本中不可加計(jì)扣除的市政配套費(fèi)扣除額=(36000+4500)×100×85.31%=3455055(元)。

　�、莘康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為③×10%=12783703.5(元)。

　�、挢�(cái)政部允許加計(jì)扣除項(xiàng)目金額為③×20%=25567407(元)。

　　⑦經(jīng)營(yíng)稅金及附加為270100000×5.6%=15125600(元)。

　　⑧扣除金額合計(jì)為③+④+⑤+⑥+⑦=184768800.5(元)。

　　⑨增值率為(270100000-184768800.5)÷184768800.5=46.18%。

　�、鈶�(yīng)繳土地增值稅金額=(270100000-184768800.5)×30%=25599359.85(元)。

　　2.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計(jì)算

　�、偈杖肟傤~為33500×8000+35×60000=270100000(元)。

　�、阡N(xiāo)售成本扣除額為(33500+35×30)×4000=138200000(元)。

　�、劢�(jīng)營(yíng)稅金及附加為270100000×5.6%=15125600(元)。

　　④土地增值稅扣除額為25599359.85元。

　�、萜陂g費(fèi)用扣除額為5000000元。

　�、迲�(yīng)納稅所得額=①-②-③-④-⑤=86175040.15(元)。

　�、邞�(yīng)繳納企業(yè)所得稅額=8617504.15×25%=21543760.04(元)。

　　如果公司改變車(chē)位銷(xiāo)售方案，我們分別以以下兩種方案為例，計(jì)算需繳納土地增值稅及企業(yè)所得稅金額。

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