按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號(hào))第十六條規(guī)定，“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)�！�

　　我國(guó)的房地產(chǎn)、特別是專門(mén)從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，因其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，預(yù)售的產(chǎn)品多，一般對(duì)其應(yīng)繳納的土地增值稅采取平時(shí)預(yù)征、竣工結(jié)算后匯算清繳的方法。但目前普遍反映房地產(chǎn)土地增值稅計(jì)算麻煩，準(zhǔn)確率不高，為此，筆者將土地增值稅的預(yù)征和清算的方法介紹如下，供參考：

　　一、預(yù)征的方法。

　　預(yù)征是按預(yù)售收入乘以預(yù)征率計(jì)算，預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r核定。

　　假定A房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)劃開(kāi)發(fā)住宅樓5棟，2015年年底竣工交付使用，預(yù)計(jì)收入總額50000萬(wàn)元，2014年一季度取得預(yù)售收入10000萬(wàn)元，當(dāng)?shù)睾硕ǖ耐恋卦鲋刀愵A(yù)征率為2%，則應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅為10000×2%=200萬(wàn)元。

　　二、匯算清繳的方法。

　　土地增值稅的匯算清繳主要包括清算時(shí)間的確定、收入的確認(rèn)、扣除額的確定、未出售產(chǎn)品相關(guān)事項(xiàng)的確定以及應(yīng)納稅額的計(jì)算等幾方面。

　　(一)清算時(shí)間的確定。

　　土地增值稅的清算時(shí)間根據(jù)以下情況確定：

　　1、具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

　　(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的。

　　(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的。

　　(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，納稅人應(yīng)自接到清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)。

　　(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

　　(2)取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的。

　　(3)納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　(二)收入的確認(rèn)。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及其有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括：貨幣收入、實(shí)物收入以及其他收入，在確認(rèn)時(shí)應(yīng)注意五點(diǎn)：

　　1、已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

　　2、對(duì)在銷(xiāo)售時(shí)按縣級(jí)以上人民政府規(guī)定代收的各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，

　　3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　　(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

　　(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

　　4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

　　5、如果取得的是實(shí)物收入應(yīng)按收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入;如果取得的是無(wú)形資產(chǎn)收入應(yīng)按專門(mén)評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)成貨幣收入;如果取得的是外國(guó)貨幣應(yīng)按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯率折算成人民幣收入。也就是說(shuō)，計(jì)算土地增值稅所使用的收入指標(biāo)，需要將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種形式的收入按上述方法換算成人民幣現(xiàn)金形式的收入。

　　(三)扣除項(xiàng)目金額的確定。

　　房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定包括五項(xiàng)內(nèi)容：

　　1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包兩部分：

　　(1)為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款。其中：對(duì)政府出讓的土地為支付的土地出讓金;對(duì)以行政劃撥方式取得的土地為按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金;對(duì)以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

　　(2)在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)和契稅等等。

　　2、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)。也就是開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括六部分：

　　(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯�安置�?dòng)遷用房支出等。與所得稅不同的是還包括土地閑置費(fèi)。

　　(2)前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

　　(3)建筑安裝工程費(fèi)。其中以出包方式開(kāi)發(fā)的為支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi);以自營(yíng)方式開(kāi)發(fā)的為自建工程發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

　　(5)公共配套設(shè)施費(fèi)。指不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

　　(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。相當(dāng)于工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的制造費(fèi)用。

　　3、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)。指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。相當(dāng)于一般企業(yè)的期間費(fèi)用或者營(yíng)業(yè)費(fèi)用。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。分兩種情況：

　　(1)對(duì)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的�？鄢�金額為利息支出加上按上述取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和不超過(guò)5%的比例(具體由當(dāng)?shù)卣�府確定)計(jì)算扣除。

　　(2)對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出，或不能提供金額金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和不超過(guò)的10%(具體由當(dāng)?shù)卣�府確定)計(jì)算扣除。

　　不過(guò)，在具體確定時(shí)還應(yīng)注意五點(diǎn)：

　　①利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除。

　�、诔�過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　�、廴�部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按上述②的方法計(jì)算扣除。

　　④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用不能同時(shí)用上述兩種方法計(jì)算扣除，只能選其中的一種方法。

　　⑤土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

　　4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加，即“三稅一費(fèi)”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因此，在此只能扣除營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，即扣除“兩稅一費(fèi)”。

　　5、財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，專門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí)，除扣除上述四個(gè)項(xiàng)目的扣除金額外，可以按取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和再加計(jì)20%的扣除金額，其他納稅人則不不允許。也就是說(shuō)，加計(jì)20%扣除政策只適用于專門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、并已進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)的納稅人，對(duì)雖專門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)但未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)(未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓)的納稅人只能扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金;對(duì)非專門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，只能扣除上述前四個(gè)項(xiàng)目的金額。

　　不過(guò)，在扣除項(xiàng)目金額的確定上還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

　　1、對(duì)在銷(xiāo)售時(shí)按縣級(jí)以上人民政府規(guī)定代收的各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，在將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅后，實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù);代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，對(duì)實(shí)際支付的代收費(fèi)用也不得在計(jì)算增值額時(shí)扣除。

　　2、按我國(guó)土地增值稅管理的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)具有下列情況之一的，需要對(duì)扣除成本進(jìn)行評(píng)估：

　�、俪鍪叟f房及建筑物的;

　　②隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

　�、厶峁┛鄢�項(xiàng)目金額不實(shí)的;

　　④轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。其計(jì)算公式為：

　　扣除成本=重置成本價(jià)×成新度折扣率。

　　重置成本價(jià)=交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×實(shí)物狀況因素修正×權(quán)益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正。

　　也就是說(shuō)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)如果存在上述②、③、④三種情況之一的，需要對(duì)成本項(xiàng)目金額進(jìn)行評(píng)估扣除。

　　3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

　　4、逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

　　5、契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

　　6、拆遷安置費(fèi)的扣除，按以下規(guī)定處理：

　　(1)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入(即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;或由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定)，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　(2)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條第(一)款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　(3)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　7、扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　8、與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：

　　(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

　　(2)建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

　　(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

　　9、銷(xiāo)售已裝修的房屋的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

　　10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　　(四)未出售產(chǎn)品相關(guān)事項(xiàng)的確定。

　　在土地增值稅清算時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未全部出售，但已達(dá)到清算條件，被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要清算的，對(duì)剩余未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其待實(shí)現(xiàn)的收入不記入清算的收入總額，已實(shí)現(xiàn)的成本費(fèi)用也應(yīng)從總成本費(fèi)用中剔除，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，收入按上述規(guī)定確認(rèn)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。稅率和速算扣除系數(shù)適用清算時(shí)確定的稅率和速算扣除系數(shù)。

　　(五)應(yīng)納稅額的計(jì)算。

　　通過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入及扣除項(xiàng)目金額的確定后，按照土地增值稅的計(jì)算步驟，可以計(jì)算增值額了，土地增值稅的增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-扣除項(xiàng)目金額。計(jì)算出增值額，確定出增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例(增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%)，再找出適用稅率，也就可以計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額了，即土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

　　例如：假設(shè)上述A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2015年12月份開(kāi)發(fā)的5棟住宅樓已全部竣工并驗(yàn)收，總建筑面積100000平方米，出售率達(dá)到90%，已實(shí)現(xiàn)收入總額為45000萬(wàn)元，預(yù)繳土地增值稅800萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)相關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用7000萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本12500萬(wàn)元;財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為3750萬(wàn)元(已正確按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒁烟峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為2900萬(wàn)元;當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%.收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算通知，要求在90日內(nèi)完成清算，其在清算時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅的計(jì)算方法如下：

　　(1)實(shí)際收入總額為45000萬(wàn)元。單位售價(jià)=45000÷(100000×90%)=0.5萬(wàn)元/平方米

　　(2)已預(yù)繳土地增值稅為800萬(wàn)元。

　　(3)取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用為7000萬(wàn)元。

　　(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為12500萬(wàn)元。

　　(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=3750+(7000+12500)×5%=4725萬(wàn)元。

　　(6)允許扣除的稅費(fèi)為2900萬(wàn)元。

　　(7)加計(jì)扣除額=(7000+12500)×20%=3900萬(wàn)元。

　　(8)允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=(7000+12500+4725+2900+3900)×90%=27922.50萬(wàn)元。

　　單位扣除項(xiàng)目金額=27922.50÷(100000×90%)=0.31025萬(wàn)元/平方米

　　(9)增值額=45000-27922.50=17077.50萬(wàn)元。

　　(10)增值率=17077.50÷27922.50×100%=61.16%。

　　(11)按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條規(guī)定，61.16%的增值率大于50%小于100%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。

　　(12)匯算清繳應(yīng)補(bǔ)交的土地增值稅=17077.50×40%-27922.50×5%-800=4634.875萬(wàn)元。

　　假設(shè)清算結(jié)束后銷(xiāo)售剩余未出售的住宅10套，面積1000平方米，則應(yīng)繳納的土地增值稅=1000×〔(0.5-0.31025)×40%-0.31025×5%〕=60.3875萬(wàn)元。

　　但還需要注意的是：土地增值稅是以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算的。成片受讓土地使用權(quán)分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓的，對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)�。若按此辦法難以準(zhǔn)確計(jì)算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)�。即：扣除�?xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目總金額×(轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的總面積或建筑面積/受讓土地使用權(quán)的總面積)。

　　總之，土地增值稅的匯算清繳如果能夠從以上幾個(gè)方面做到準(zhǔn)確確認(rèn)和計(jì)算，其應(yīng)納稅款的匯算結(jié)果也就準(zhǔn)確無(wú)誤了。