實務(wù)操作
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問:已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算,納稅人應(yīng)自接到清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)。請問:清算時及以后出售剩余的15%時應(yīng)補繳的土地增值稅如何計算?以下案例的計算方法是否正確?如果不正確其原因是什么?
例如:假設(shè)上述A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年12月份開發(fā)的5棟住宅樓已全部竣工并驗收,總建筑面積100000平方米,出售率達到90%,已實現(xiàn)收入總額為45000萬元,已預(yù)繳土地增值稅800萬元。開發(fā)相關(guān)支出為:支付地價款及各種費用7000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本12500萬元;財務(wù)費用中的利息支出為3750萬元(已正確按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⒁烟峁┙鹑跈C構(gòu)證明),轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為2900萬元;當(dāng)?shù)卣?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%.應(yīng)繳納土地增值稅的計算方法如下:
(1)實際收入總額為45000萬元。單位售價=45000÷(100000×90%)=0.5(萬元/平方米)
(2)已預(yù)繳土地增值稅為800萬元。
(3)取得土地使用權(quán)支付的地價及相關(guān)費用為7000萬元。
(4)房地產(chǎn)開發(fā)成本為12500萬元。
(5)房地產(chǎn)開發(fā)費用=3750+(7000+12500)×5%=4725(萬元)。
(6)允許扣除的稅費為2900萬元。
(7)加計扣除額=(7000+12500)×20%=39009( 萬元)。
(8)允許扣除的項目金額合計=(7000+12500+4725+2900+3900)×90%=27922.50(萬元)。
單位扣除項目金額=27922.50÷(100000×90%)=0.31025(萬元/平方米)
(9)增值額=45000-27922.50=17077.50(萬元)。
(10)增值率=17077.50÷27922.50×100%=61.16%。
(11)按照《土地增值稅暫行條例實施細則》第十條規(guī)定,61.16%的增值率大于50%小于100%,適用稅率為40%,速算扣除系數(shù)為5%。
(12)匯算清繳應(yīng)補交的土地增值稅=17077.50×40%-27922.50×5%-800=4634.875(萬元)。
假設(shè)清算結(jié)束后第一個月銷售剩余未出售的住宅10套,面積1000平方米,則應(yīng)繳納的土地增值稅=100×〔(0.5-0.31025)×40%-0.31025×5%〕=6.03875(萬元)。
答:(1)實際收入總額為45000萬元。單位售價=45000÷(100000×90%)=0.5(萬元/平方米);
(2)已預(yù)繳土地增值稅為800萬元;
(3)取得土地使用權(quán)支付的地價及相關(guān)費用為7000萬元;
(4)房地產(chǎn)開發(fā)成本為12500萬元;
(5)房地產(chǎn)開發(fā)費用=3750+(7000+12500)×5%=4725(萬元);
(6)允許扣除的稅費為2900萬元;
(7)加計扣除額=(7000+12500)×20%=3900(萬元);
(8)允許扣除的項目金額合計=(7000+12500+4725+2900+3900)×90%=27922.50(萬元)。
清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理!秶叶悇(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)規(guī)定,在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報,扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
因此,清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,若單價不變(0.5萬元/平方米)銷售面積1000平方米,單位扣除項目0.31025萬元/平方米,增值率61.16%.則應(yīng)繳納的土地增值稅=1000×〔(0.5-0.31025)×40%-0.31025×5%〕=60.3875(萬元)。
責(zé)任編輯:初曉微茫
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