土地增值稅征稅范圍
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土地增值稅的征稅范圍包括轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓以及存量房地產(chǎn)的買賣。具體如下：
基本征稅范圍
轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)：土地增值稅只對(duì) “轉(zhuǎn)讓” 國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì) “出讓” 國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，而出讓方是國(guó)家，不屬于土地增值稅的納稅主體。轉(zhuǎn)讓則是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，如出售、交換、贈(zèng)與等，發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的單位和個(gè)人需繳納土地增值稅。
地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓：地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括住宅、商業(yè)用房、工業(yè)廠房等;附著物是指附著于土地上的不能移動(dòng)或一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品，如樹(shù)木、花卉、各種設(shè)施等。當(dāng)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓，這種情況下需就其增值部分征收土地增值稅。
存量房地產(chǎn)買賣：指已經(jīng)建成并投入使用的房地產(chǎn)的買賣。在存量房地產(chǎn)買賣過(guò)程中，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，賣方取得了收入，若存在增值額，則需繳納土地增值稅。
特殊征稅范圍
以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)：以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，暫免征收土地增值稅。但如果投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，則不能暫免征稅。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途：如果產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。因?yàn)橥恋卦鲋刀愂菍?duì)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移并取得增值收入的行為征稅，產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移則不屬于征稅范圍。
房地產(chǎn)的互換：房地產(chǎn)的互換由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但對(duì)于個(gè)人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核，可以免征土地增值稅。
合作建房：對(duì)于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;但建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
房地產(chǎn)的抵押：在房地產(chǎn)抵押期間，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間并沒(méi)有發(fā)生權(quán)屬的變更，因此對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。抵押期滿后，若以房地產(chǎn)抵債，發(fā)生了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，則應(yīng)征收土地增值稅。
企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。
房地產(chǎn)的代建行為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不在土地增值稅征稅范圍。
房地產(chǎn)的重新評(píng)估：國(guó)有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值，因其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。
土地使用者處置土地使用權(quán)：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占用、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，具有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納土地增值稅。
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