銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款如何抵減

來源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：劉子玥2025-09-18 14:33:17

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銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)預(yù)繳的增值稅款，可在當(dāng)期或以后申報(bào)繳納增值稅時(shí)按規(guī)定抵減應(yīng)納稅額，具體抵減規(guī)則和操作如下：

一、抵減核心規(guī)則

跨地區(qū)銷售不動(dòng)產(chǎn)(異地預(yù)繳)

納稅人在機(jī)構(gòu)所在地以外的縣(市、區(qū))銷售不動(dòng)產(chǎn)(如房地產(chǎn)企業(yè)異地賣房、企業(yè)轉(zhuǎn)讓異地房產(chǎn))，需在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅，預(yù)繳稅款可在當(dāng)期申報(bào)時(shí)抵減應(yīng)納稅額。

若當(dāng)期應(yīng)納稅額 ≥ 預(yù)繳稅款：全額抵減后，補(bǔ)繳差額;

若當(dāng)期應(yīng)納稅額 < 預(yù)繳稅款：未抵減完的部分可結(jié)轉(zhuǎn)至下期繼續(xù)抵減。

本地銷售不動(dòng)產(chǎn)(可能涉及預(yù)繳)

部分情況下(如房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目)，即使在機(jī)構(gòu)所在地銷售，也需按預(yù)收款預(yù)繳增值稅，預(yù)繳稅款同樣可在后續(xù)納稅申報(bào)時(shí)抵減。

二、抵減操作步驟(以一般納稅人為例)

1. 預(yù)繳稅款時(shí)

在不動(dòng)產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款后，取得《稅收繳款書(銀行經(jīng)收專用)》，作為抵減憑證。

預(yù)繳分錄：

借：應(yīng)交稅費(fèi) —— 預(yù)交增值稅

貸：銀行存款

2. 納稅申報(bào)時(shí)抵減

月末，將 “預(yù)交增值稅” 科目余額結(jié)轉(zhuǎn)至 “未交增值稅”，通過 “未交增值稅” 科目實(shí)現(xiàn)抵減：

(1)結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)繳稅款：

借：應(yīng)交稅費(fèi) —— 未交增值稅

貸：應(yīng)交稅費(fèi) —— 預(yù)交增值稅

(2)計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額(銷項(xiàng)稅額 - 進(jìn)項(xiàng)稅額 + 進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出等)，并與已預(yù)繳稅款對(duì)比：

若 “未交增值稅” 科目貸方余額(應(yīng)納稅額)> 已預(yù)繳稅額：按差額繳納

借：應(yīng)交稅費(fèi) —— 未交增值稅(差額)

貸：銀行存款

若 “未交增值稅” 科目貸方余額 ≤ 已預(yù)繳稅額：無需繳納，差額留待下期抵減

三、特殊注意事項(xiàng)

抵減范圍限制

預(yù)繳的增值稅只能抵減 “銷售不動(dòng)產(chǎn)” 對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅額，不能抵減其他應(yīng)稅項(xiàng)目(如銷售貨物、服務(wù))的增值稅。

憑證要求

抵減時(shí)需提供預(yù)繳稅款的完稅憑證(稅收繳款書)，并在增值稅納稅申報(bào)表中如實(shí)填列 “本期已預(yù)繳稅額” 欄次，確保預(yù)繳與申報(bào)數(shù)據(jù)一致。

小規(guī)模納稅人抵減規(guī)則

小規(guī)模納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)繳的增值稅，同樣可在申報(bào)時(shí)抵減當(dāng)期應(yīng)納稅額，操作邏輯與一般納稅人一致，只是科目簡化為 “應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交增值稅”(無需設(shè)置 “預(yù)交增值稅” 明細(xì))。

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