土地增值稅清算單位成本如何計算？
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職場陪伴【問題】土地增值稅清算單位成本如何計算？
【答案】
1.國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知“國稅發(fā)〔2006〕187號”第四條第（五）款：屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
2.國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知“國稅發(fā)〔2009〕91號”第二十一條第（五）款：納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。
3.四川省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算單位等有關(guān)問題的公告（2015年第 5 號）第三條：關(guān)于共同成本費(fèi)用的分?jǐn)偅?/p>
納稅人分期分批開發(fā)房地產(chǎn)項目或同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，各清算項目取得土地使用權(quán)所支付的金額，按照占地面積法（即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)?；其他共同發(fā)生的成本費(fèi)用，按照建筑面積法（即轉(zhuǎn)讓的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓總建筑面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
同一清算單位內(nèi)包含不同類型房地產(chǎn)的，其共同發(fā)生的成本費(fèi)用按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
4.其他地方規(guī)定
土地成本分?jǐn)偡椒椴煌逅銌挝话凑嫉孛娣e法，同一清算單位不同類型按建筑面積法。如天津。
分兩步分?jǐn)偼恋爻杀荆谝徊?，先將占地相對?dú)立（一般是指有道路、圍墻等分隔）的不同類型房地產(chǎn)，按該類型房地產(chǎn)實際占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分?jǐn)偼恋爻杀尽５诙?，對于剩余混建的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據(jù)混建房屋中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該項目混建總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀?。如江蘇。
建造既有住宅又有非住宅的綜合樓，土地成本按不同類型房地產(chǎn)的銷售收入分?jǐn)?，其他費(fèi)用按單位建筑面積分?jǐn)?。如江西?/p>
成本分?jǐn)偡椒▽ν猎龆惖挠绊?/strong>
成本分?jǐn)偡降倪x擇對土地增值稅清算稅負(fù)具有十分重要影響，不同的選擇，可能導(dǎo)致的土地增值稅稅負(fù)不一樣。
例如：某房企分兩期開發(fā)項目，一期主要為普通住宅，二期主要為別墅，則土地成本按各業(yè)態(tài)占地面積分配，一期普通住宅土地增值稅預(yù)清算增值率為22%，則可選擇的降低普通住宅的增值率的方法之一是什么？
將土地成本按各期項目可售建筑面積分配，則普通住宅項目比別墅項目總可售建筑面積大，分配的土地成本也會更多，整體的增值率則會下降，有可能享受20%免稅優(yōu)惠政策。
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