房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報(bào)指南
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職場(chǎng)陪伴房地產(chǎn)企業(yè)的納稅申報(bào)工作極為復(fù)雜，涉及多種稅種與特殊政策。房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報(bào)工作復(fù)雜，需財(cái)務(wù)人員熟練掌握稅收政策，嚴(yán)格按流程操作，加強(qiáng)日常稅務(wù)管理，才能確保納稅申報(bào)準(zhǔn)確、合規(guī)，為幫助相關(guān)從業(yè)者理清思路，本文將詳細(xì)介紹房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報(bào)的關(guān)鍵要點(diǎn)。
一、涉及的主要稅種
增值稅
預(yù)售階段：收到預(yù)收款時(shí)，需按規(guī)定預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款 = 預(yù)收款 ÷(1 + 適用稅率或征收率)×3% 。適用一般計(jì)稅方法的項(xiàng)目，稅率為 9%;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的項(xiàng)目，征收率為 5% 。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售住宅項(xiàng)目，收到預(yù)收款 1090 萬(wàn)元，若采用一般計(jì)稅方法，應(yīng)預(yù)繳增值稅 = 1090÷(1+9%)×3% =30 萬(wàn)元。
銷售階段：
一般計(jì)稅方法下，銷售額 =(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 - 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+9%)，銷項(xiàng)稅額 = 銷售額 ×9% 。例如，某項(xiàng)目銷售額為 2180 萬(wàn)元，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款為 872 萬(wàn)元，則銷售額 =(2180 - 872)÷(1+9%)=1200 萬(wàn)元，銷項(xiàng)稅額 = 1200×9% =108 萬(wàn)元。
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下，應(yīng)納稅額 = 含稅銷售額 ÷(1+5%)×5% 。
企業(yè)所得稅
預(yù)售階段：銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。如內(nèi)蒙古地區(qū)，呼和浩特市城區(qū)及郊區(qū)項(xiàng)目計(jì)稅毛利率為 15%，其他盟市城區(qū)及郊區(qū)為 10%，其他地區(qū)為 5%，經(jīng)濟(jì)適用房等為 3% 。假設(shè)某呼和浩特市項(xiàng)目預(yù)售收入 5000 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)毛利額 = 5000×15% =750 萬(wàn)元。
完工階段：及時(shí)結(jié)算計(jì)稅成本，計(jì)算實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差額，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。同時(shí)，注意成本、費(fèi)用扣除要符合國(guó)稅發(fā)〔2009〕31 號(hào)等文件規(guī)定。
土地增值稅
預(yù)繳階段：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。預(yù)繳稅額 = 預(yù)收款 ÷(1 + 適用稅率或征收率)× 預(yù)征率 。預(yù)征率各地規(guī)定不同，如有的地區(qū)普通住宅預(yù)征率為 2%，非普通住宅為 3%，商業(yè)用房為 4% 。
清算階段：項(xiàng)目達(dá)到清算條件(如竣工證明已報(bào)備案、已轉(zhuǎn)讓建筑面積占比超 85% 等)時(shí)，需進(jìn)行土地增值稅清算。計(jì)算增值額 = 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入 - 扣除項(xiàng)目金額(包括土地成本、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用等)，再根據(jù)增值率確定適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。
房產(chǎn)稅
自用房產(chǎn)：依照房產(chǎn)原值一次減除 10% - 30% 后的余值計(jì)算繳納，稅率為 1.2% 。若房產(chǎn)原值 1000 萬(wàn)元，當(dāng)?shù)匾?guī)定減除比例為 20%，則年應(yīng)納稅額 = 1000×(1 - 20%)×1.2% =9.6 萬(wàn)元。
出租房產(chǎn)：以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為 12% 。月租金 5 萬(wàn)元，月應(yīng)納稅額 = 5×12% =0.6 萬(wàn)元。
城鎮(zhèn)土地使用稅：以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。不同地區(qū)每平方米年稅額不同，大城市 1.5 - 30 元，中等城市 1.2 - 24 元等。假設(shè)某企業(yè)在大城市占用土地 10000 平方米，每平方米年稅額 20 元，則年應(yīng)納稅額 = 10000×20 =20 萬(wàn)元。
二、納稅申報(bào)流程
增值稅申報(bào)
預(yù)繳申報(bào)：通過(guò)電子稅務(wù)局或辦稅服務(wù)廳，填寫(xiě)《增值稅預(yù)繳稅款表》，提交預(yù)收款相關(guān)證明資料，完成預(yù)繳申報(bào)。
納稅申報(bào)：一般納稅人在申報(bào)期內(nèi)，通過(guò)電子稅務(wù)局，填寫(xiě)《增值稅納稅申報(bào)表(一般納稅人適用)》及相關(guān)附表，申報(bào)銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額等數(shù)據(jù)。
企業(yè)所得稅申報(bào)
預(yù)繳申報(bào)：按季(或月)度，通過(guò)電子稅務(wù)局填寫(xiě)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表(A 類)》，申報(bào)收入、成本、預(yù)計(jì)毛利額等數(shù)據(jù)。
年度申報(bào)：年度終了后 5 個(gè)月內(nèi)，填寫(xiě)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表(A 類，2017 年版)》及眾多附表，進(jìn)行年度匯算清繳申報(bào)。
土地增值稅申報(bào)
預(yù)繳申報(bào)：在電子稅務(wù)局或辦稅服務(wù)廳，填寫(xiě)《土地增值稅納稅申報(bào)表(一)(從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人預(yù)征適用)》進(jìn)行申報(bào)。
清算申報(bào)：達(dá)到清算條件后，準(zhǔn)備土地增值稅清算資料(如項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證等)，通過(guò)電子稅務(wù)局或前往辦稅服務(wù)廳，填寫(xiě)《土地增值稅納稅申報(bào)表(二)(從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用)》等進(jìn)行清算申報(bào)。
房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅申報(bào)：在電子稅務(wù)局 “財(cái)產(chǎn)和行為稅合并納稅申報(bào)” 模塊，進(jìn)行稅源信息采集(錄入房產(chǎn)、土地相關(guān)信息)后，填寫(xiě)《城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅納稅申報(bào)表》完成申報(bào)。
三、申報(bào)注意事項(xiàng)
準(zhǔn)確區(qū)分稅種及政策適用：不同業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，各稅種政策不同，如增值稅預(yù)售與銷售階段、企業(yè)所得稅預(yù)售與完工階段等，務(wù)必準(zhǔn)確運(yùn)用政策計(jì)算應(yīng)納稅額。
重視發(fā)票管理：發(fā)票是納稅申報(bào)重要憑證，銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具要規(guī)范，注明不動(dòng)產(chǎn)詳細(xì)地址等信息;取得發(fā)票要合法合規(guī)，確保成本費(fèi)用可稅前扣除。
及時(shí)申報(bào)納稅：嚴(yán)格遵守各稅種申報(bào)期限，逾期申報(bào)會(huì)產(chǎn)生滯納金、罰款，影響企業(yè)信用等級(jí)。
留存相關(guān)資料：如土地出讓合同、建筑合同、成本費(fèi)用憑證等，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查，證明納稅申報(bào)數(shù)據(jù)真實(shí)性、準(zhǔn)確性。
關(guān)注稅收政策變化：房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策常調(diào)整，及時(shí)掌握新政策，避免因政策理解偏差導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
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