投資性房地產(chǎn)的核算_2021年《財務與會計》預習考點

來源：東奧會計在線責編：cyw2021-03-25 11:59:19

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【內(nèi)容導航】

投資性房地產(chǎn)的核算

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《財務與會計》第十二章非流動資產(chǎn)(二)

【知識點】投資性房地產(chǎn)的核算

投資性房地產(chǎn)的核算

第五節(jié)　投資性房地產(chǎn)的核算

【考點1】投資性房地產(chǎn)的范圍

一、投資性房地產(chǎn)的范圍

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括:已出租的建筑物、已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

1.已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物。

(1)用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權的建筑物，企業(yè)租入再轉租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。

(2)通常情況下，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議,明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應視為投資性房地產(chǎn)。

(3)企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的,應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。

2.已出租的土地使用權，是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權。

3.持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。但是，按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值的土地使用權。

【提示1】一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理或者作為存貨出售，用于賺取租金或資本增值的部分能夠單獨計量和出售的，可以確認為投資性房地產(chǎn)。

【提示2】企業(yè)自用房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。

【考點2】投資性房地產(chǎn)的確認

投資性房地產(chǎn)同時滿足下列條件的，才能予以確認：

1. 與該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)。

2. 該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

【考點3】投資性房地產(chǎn)的計量

投資性房地產(chǎn)的計量分為初始計量和后續(xù)計量兩個階段。

(一)投資性房地產(chǎn)的初始計量

投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行計量。投資性房地產(chǎn)的初始取得成本應根據(jù)以下不同取得方式分別確定：

1.外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

2.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。

3.以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關《企業(yè)會計準則》的規(guī)定確定。

4.與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應當計入投資性房地產(chǎn)成本，即后續(xù)支出資本化;不滿足確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益，即后續(xù)支出費用化。

(二)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式分為成本模式和公允價值模式兩種計量模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

1.成本模式

企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行計量。在成本模式下，企業(yè)應當按照《企業(yè)會計準則第4號—固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準則第6號—無形資產(chǎn)》的規(guī)定對已出租的建筑物或土地使用權進行計量,并計提折舊或攤銷;如果存在減值跡象的，應當按照《企業(yè)會計準則第8號—資產(chǎn)減值》的規(guī)定進行減值測試，計提相應的減值準備。如果已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復，不得轉回。

2.公允價值模式

有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),應當同時滿足以下條件：

(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，意味著投資性房地產(chǎn)可以在房地產(chǎn)交易市場中直接交易。

(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學合理的估計。

3.后續(xù)計量模式的變更

企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業(yè)會計準則第28號—會計政策、會計估計變更和差錯更正》的規(guī)定處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。

【考點4】投資性房地產(chǎn)的轉換

(一)投資性房地產(chǎn)轉換的條件

企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產(chǎn)轉換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)：

1.投資性房地產(chǎn)開始自用。

2.作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租。

3.自用土地使用權停止自用,用于賺取租金或資本增值。

4.自用建筑物停止自用，改為出租。

5.投資性房地產(chǎn)轉換為存貨。

(二)轉換日的確定

1.投資性房地產(chǎn)開始自用，轉換日是指房地產(chǎn)達到自用狀態(tài),企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的日期。

2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日應當為租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產(chǎn)權利的日期。

3.自用土地使用權停止自用，改為用于資本增值，轉換日是指停止將該項土地使用權用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理，且該土地使用權能夠單獨計量和轉讓的日期。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營租出的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售的,從投資性房地產(chǎn)轉換為存貨。在這種情況下，轉換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。

【考點5】投資性房地產(chǎn)的處置

當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。

【考點6】投資性房地產(chǎn)的賬務處理

(一)采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)的主要賬務處理

1.企業(yè)外購、自行建造等取得投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)(按應計入投資性房地產(chǎn)成本的金額)

貸：銀行存款(在建工程等)(按應計入投資性房地產(chǎn)成本的金額)

2.按期(月)對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷

借：其他業(yè)務成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

3.取得租金收入

借：銀行存款等

貸：其他業(yè)務收入

4.投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應當按照《企業(yè)會計準則第8號—資產(chǎn)減值》的有關規(guī)定,經(jīng)減值測試后發(fā)生減值的，應當計提減值準備，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。如果已經(jīng)計提減值準備的投資房地產(chǎn)的價值得以恢復的，不得轉回。

5.成本模式下的轉換的賬務處理

【核算原則】按照轉換日的賬面價值進行結轉，不產(chǎn)生差額。投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)之間的轉換需要按照各科目對應結轉。

(1)將作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)(轉換日的賬面價值)

存貨跌價準備

貸：開發(fā)產(chǎn)品

(2)將自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)

按其在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入“投資性房地產(chǎn)”“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。

借：投資性房地產(chǎn)

累計折舊(或累計攤銷)

固定資產(chǎn)減值準備(或無形資產(chǎn)減值準備)

貸：固定資產(chǎn)(或無形資產(chǎn))

投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

投資性房地產(chǎn)減值準備

(3)將投資性房地產(chǎn)轉換為存貨

按照該項投資性房地產(chǎn)在轉換日的賬面價值，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。

借：開發(fā)產(chǎn)品(轉換日的賬面價值)

投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)

(4)將投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)

按其在轉換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉入“固定資產(chǎn)”“累計折舊”“固定資產(chǎn)減值準備”科目或“無形資產(chǎn)”“累計攤銷”“無形資產(chǎn)減值準備”科目。

借：固定資產(chǎn)(或無形資產(chǎn))

投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)

累計折舊(或累計攤銷)

固定資產(chǎn)減值準備(或無形資產(chǎn)減值準備)

6.處置投資性房地產(chǎn)

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務收入

借：其他業(yè)務成本

投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)

(二)采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的主要賬務處理

1.企業(yè)外購、自行建造等取得投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)—成本(按應計入投資性房地產(chǎn)成本的金額)

貸：銀行存款(在建工程等)(按應計入投資性房地產(chǎn)成本的金額)

2.資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)公允價值變動

借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動

貸：公允價值變動損益

或作相反會計分錄。

【提示】投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式后續(xù)計量，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷。

3.取得租金收入

借：銀行存款等

貸：其他業(yè)務收入

4.公允價值模式下的轉換的賬務處理

【核算原則】按照轉換日房地產(chǎn)的公允價值入新賬，轉換日公允價值與轉換日原賬面價值的差額除“非投資性房地產(chǎn)轉為投資性房地產(chǎn)時公允價值大于原賬面價值的差額外”都計入“公允價值變動損益”?！胺峭顿Y性房地產(chǎn)轉為投資性房地產(chǎn)時公允價值大于原賬面價值的差額計入其他綜合收益”。

(1)將作為存貨的房地產(chǎn)轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)—成本(轉換日的公允價值)

存貨跌價準備

公允價值變動損益(轉換日公允價值小于賬面價值的差額)

貸：開發(fā)產(chǎn)品

其他綜合收益(轉換日公允價值大于賬面價值的差額)

(2)將自用房地產(chǎn)轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)—成本(轉換日的公允價值)

累計折舊(累計攤銷)

固定資產(chǎn)減值準備(無形資產(chǎn)減值準備)

公允價值變動損益(轉換日公允價值小于賬面價值的差額)

貸：固定資產(chǎn)(或無形資產(chǎn))