2018《稅法一》高頻考點：?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算

來源：東奧會計在線責(zé)編：王雪wz2018-07-13 10:32:13

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2018年稅務(wù)師補報名入口將于7月25日開放，未報名的考生不要錯過這次補報名的時間哦！東奧小編今天準(zhǔn)備了《稅法一》科目的相關(guān)知識點，供大家參考。

【內(nèi)容導(dǎo)航】

清算單位

清算條件

非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《稅法一》第七章土地增值稅

【知識點】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理

(一)清算單位

(1)土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算;

(2)開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

(二)清算條件

1.納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算的三種情況

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的四種情況

(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢;

(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

(4)省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分紅、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。

收入按下列方法和順序確認(rèn)：

(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

(2)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

【提示】稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。

3.將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下——不扣除相應(yīng)的成本和費用。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

(5)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

4.可核定扣除項目

前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的。

5.不可扣除的項目

(1)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

(3)竣工后，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

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