2018年稅務(wù)師補(bǔ)報(bào)名入口將于7月25日開放，未報(bào)名的考生不要錯(cuò)過這次補(bǔ)報(bào)名的時(shí)間哦！東奧小編今天準(zhǔn)備了《稅法一》科目的相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，供大家參考。

【內(nèi)容導(dǎo)航】

清算單位

清算條件

非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

【所屬章節(jié)】

本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法一》第七章 土地增值稅

【知識(shí)點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理

(一)清算單位

(1)土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算;

(2)開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

(二)清算條件

1.納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的三種情況

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的四種情況

(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢;

(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分紅、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。

收入按下列方法和順序確認(rèn)：

(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

【提示】稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。

3.將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下——不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(5)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

4.可核定扣除項(xiàng)目

前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的。

5.不可扣除的項(xiàng)目

(1)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

(3)竣工后，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

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