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【內(nèi)容導(dǎo)航】

特定企業(yè)(交易行為)的增值稅政策

【所屬章節(jié)】

第二章 增值稅

【知識(shí)點(diǎn)】特定企業(yè)(交易行為)的增值稅政策

特定企業(yè)(交易行為)的增值稅政策

一、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理(掌握)

(一)適用范圍

適用于：納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

不適用于：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

【提示】不動(dòng)產(chǎn)來(lái)源(取得)：自建和非自建。

(二)計(jì)稅方法及應(yīng)納稅額計(jì)算

【提示1】不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))存在預(yù)繳問(wèn)題，在同一縣市不存在。

【提示2】上表不含個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買的住房。

【鏈接】個(gè)人銷售自建自用住房：免稅。

【提示3】個(gè)體工商戶：住房所在地預(yù)繳+機(jī)構(gòu)所在地申報(bào);其他個(gè)人：住房所在地繳納。(注意：其他個(gè)人不涉及預(yù)繳)

(三)納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅差額扣除的規(guī)定

有發(fā)票，按發(fā)票。

無(wú)法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證。

以契稅計(jì)稅金額進(jìn)行差額扣除的計(jì)算公式

(四)差額計(jì)稅的合法有效憑證

1.稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

2.法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)。

3.國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

(五)發(fā)票的開(kāi)具

1.自2020年2月1日起，增值稅小規(guī)模納稅人(其他個(gè)人除外)發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，需要開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的，可以自愿使用增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)自行開(kāi)具。選擇自行開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的小規(guī)模納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)不再為其代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。

2.納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開(kāi)具或申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。

(六)其他規(guī)定

1.納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

2.納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過(guò)6個(gè)月沒(méi)有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《稅收征管法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

二、提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理(掌握)

(一)適用范圍

適用于：納稅人出租取得的不動(dòng)產(chǎn)。

不適用于：納稅人提供道路通行服務(wù)。

【提示】取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。(自建和非自建)

(二)計(jì)稅方法和應(yīng)納稅額計(jì)算

【提示1】不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))存在預(yù)繳問(wèn)題，在同一縣市不存在。在同一直轄市或計(jì)劃單列市但不在同一縣(市、區(qū))的，由直轄市或計(jì)劃單列市稅務(wù)局決定是否在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。

【提示2】其他個(gè)人無(wú)論本地異地均不存在預(yù)交問(wèn)題，直接在不動(dòng)產(chǎn)所在地申報(bào)。(和轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)一致)

【提示3】其他個(gè)人采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)15萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策(自2021年4月1日至2022年12月31日)。

【提示4】納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。

【提示5】納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于視同銷售服務(wù)。

(三)發(fā)票的開(kāi)具

小規(guī)模納稅人中的單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票(普票+專票)。

其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票(普票+專票)。

納稅人向其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，不得開(kāi)具或申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。

三、跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理(掌握)

(一)適用范圍

適用于：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)體工商戶在其機(jī)構(gòu)所在地以外的縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)。

不適用于：其他個(gè)人;納稅人在同一地級(jí)行政區(qū)范圍內(nèi)跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)。

(二)計(jì)稅方法

(三)預(yù)繳與申報(bào)

【提示1】應(yīng)按照工程項(xiàng)目分別計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。

【提示2】納稅人取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí)繼續(xù)扣除。

【提示3】預(yù)繳稅款回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)時(shí)，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。注意要取得完稅憑證。

(四)分包扣除憑證

2016年4月30日前：營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。

分包方取得的2016年5月1日后開(kāi)具的，備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣(市、區(qū))、項(xiàng)目名稱的增值稅發(fā)票。

(五)其他規(guī)定

1.預(yù)繳稅款提供的資料

(1)填預(yù)繳申報(bào)表

(2)總包合同

(3)分包合同

(4)發(fā)票

2.發(fā)票開(kāi)具：能自開(kāi)，就自開(kāi)，小規(guī)模納稅人不能自開(kāi)的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理(掌握)

(一)適用范圍

適用于：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

【提示】自行開(kāi)發(fā)：指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè);房企以接盤等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

(二)征收管理

【提示】一般納稅人新項(xiàng)目只能一般計(jì)稅，老項(xiàng)目可選擇簡(jiǎn)易或一般;小規(guī)模納稅人只能簡(jiǎn)易計(jì)稅。

1.老項(xiàng)目與新項(xiàng)目

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：

(1)《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日以前的房地產(chǎn)項(xiàng)目;

(2)《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日以前的建筑工程項(xiàng)目。

【提示】一般納稅人老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

2.允許扣除的地價(jià)款

【提示】一般計(jì)稅才存在地價(jià)款扣除問(wèn)題，簡(jiǎn)易計(jì)稅不存在。

(1)支付的土地價(jià)款：是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益。

(2)拆遷補(bǔ)償特別規(guī)定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，提供拆遷協(xié)議，拆遷雙方支付和取得拆遷費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

(3)扣除憑據(jù)

向政府支付的價(jià)款：財(cái)政票據(jù)。

拆遷補(bǔ)償：協(xié)議、相關(guān)憑證。

(4)母公司(或聯(lián)合體)拿地，項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)，地價(jià)款扣除需要滿足三條件：

①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司;

②政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變;

③項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。

(5)計(jì)算方法：

銷售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+適用稅率)

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付土地價(jià)款

3.進(jìn)項(xiàng)稅額

一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×(簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模)

五、資管產(chǎn)品增值稅的征收管理(熟悉)

【提示】2018年1月1日起

(一)計(jì)稅方法的選擇

(二)銷售額的確定

(三)其他規(guī)定

1.管理人應(yīng)分別核算資管產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)的銷售額和增值稅應(yīng)納稅額。未分別核算的，資管產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)不得適用簡(jiǎn)易方法計(jì)稅。

2.管理人可選擇分別或匯總核算資管產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)銷售額和增值稅應(yīng)納稅額。

3.對(duì)資管產(chǎn)品在2018年1月1日前運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，未繳納增值稅的，不再繳納;已繳納增值稅的，已納稅額從資管產(chǎn)品管理人以后月份的增值稅應(yīng)納稅額中抵減。

（注：以上內(nèi)容選自小燕老師《稅法一》授課講義）

（本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）