轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理_2022年稅法一基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)
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【內(nèi)容導(dǎo)航】
轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理
【所屬章節(jié)】
第二章 增值稅
【知識(shí)點(diǎn)】轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理
轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理
1.適用主體：
（1）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)。
（2）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)。
（3）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房。
2.不動(dòng)產(chǎn)來源
自建
非自建：直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等各種形式取得
3.稅款征收環(huán)節(jié)分為預(yù)繳（征）和申報(bào)兩個(gè)環(huán)節(jié)。
4.計(jì)稅方法分為一般計(jì)稅法和簡(jiǎn)易計(jì)稅法。
5.全額和差額（不含稅價(jià)）
全額指全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。
差額指取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)。
預(yù)繳時(shí)：自建項(xiàng)目是全額預(yù)繳，非自建項(xiàng)目是差額預(yù)繳，預(yù)征率5%；
申報(bào)時(shí)：和計(jì)稅方法有關(guān)，一般計(jì)稅方法全額申報(bào)；簡(jiǎn)易計(jì)稅方法自建項(xiàng)目全額申報(bào)，非自建項(xiàng)目差額申報(bào)。
6.房地產(chǎn)分為老項(xiàng)目和新項(xiàng)目，劃分時(shí)點(diǎn)為2016.4.30。
7.要注意區(qū)分稅率（9%）、征收率（5%）、預(yù)征率（5%）的不同表述。
8.預(yù)征稅款的計(jì)算
特殊公式：預(yù)征稅款=含稅計(jì)稅銷售額/（1+5%）×5%
（二）計(jì)稅方法及應(yīng)納稅額計(jì)算
1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)
（1）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法
適用范圍：2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)——可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。
（2）一般計(jì)稅方法
適用范圍：2016年4月30日前取得——可選擇一般計(jì)稅方法。
2016年4月30日后取得——適用一般計(jì)稅方法。
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法
項(xiàng)目性質(zhì) | 計(jì)稅依據(jù) | 計(jì)稅公式 |
非自建 | 預(yù)繳：差額預(yù)繳5% 申報(bào)：差額繳納5% 差額預(yù)繳，差額申報(bào) | 申報(bào)納稅與預(yù)繳稅款相同： 增值稅=轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5% |
自建 | 預(yù)繳：全額預(yù)繳5% 申報(bào)：全額繳納5% 全額預(yù)繳，全額申報(bào) | 申報(bào)納稅與預(yù)繳稅款相同： 增值稅=出售全價(jià)÷（1+5%）×5% |
一般計(jì)稅方法
項(xiàng)目性質(zhì) | 計(jì)稅依據(jù) | 計(jì)稅公式 |
非自建 | 預(yù)繳：差額預(yù)繳5% 申報(bào)：全額繳納9% 差額預(yù)繳，全額申報(bào) | 預(yù)繳：增值稅=轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5% 申報(bào)：增值稅=出售全價(jià)÷（1+9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅款 |
自建 | 預(yù)繳：全額預(yù)繳5% 申報(bào)：全額繳納9% 全額預(yù)繳，全額申報(bào) | 預(yù)繳：增值稅=出售全價(jià)÷（1+5%）×5% 申報(bào)：增值稅=出售全價(jià)÷（1+9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅款 |
2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%征收率（不包括個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房）。
項(xiàng)目性質(zhì) | 預(yù)繳 | 申報(bào) |
非自建 | 增值稅=轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5% 差額預(yù)繳，差額申報(bào) | 與預(yù)繳稅款相同 |
自建 | 增值稅=出售全價(jià)÷（1+5%）×5% 全額預(yù)繳，全額申報(bào) | 與預(yù)繳稅款相同 |
3.個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房：
一看時(shí)間，二看地區(qū)，三看類型。
購(gòu)買不足2年 | 全額繳稅：出售全價(jià)÷（1+5%）×5% | ||
購(gòu)買2年以上 | 北上廣深 | 非普通住房 | 差額繳稅：轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5% |
普通住房 | 免稅 | ||
其他地區(qū) | |||
注：以上內(nèi)容選自彭婷老師《稅法一》基礎(chǔ)精講班授課講義
（本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）
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