扣除項(xiàng)目及其金額_2023年稅法一基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)
| 收入額的確定 | 扣除項(xiàng)目及其金額 |
從歷年考試情況看，土地增值稅章節(jié)考試的題型有單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題，也可以單獨(dú)或者與其他稅種結(jié)合考核計(jì)算題或綜合分析題。備考時(shí)考生要著重學(xué)習(xí)哦！東奧會(huì)計(jì)在線為同學(xué)們整理了稅務(wù)師稅法一科目基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)，快來(lái)一起打卡學(xué)習(xí)吧！
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【內(nèi)容導(dǎo)航】
扣除項(xiàng)目及其金額
【所屬章節(jié)】
第五章 土地增值稅
【知識(shí)點(diǎn)】扣除項(xiàng)目及其金額
扣除項(xiàng)目及其金額
總原則：賣(mài)房賣(mài)地各不同，新房老房也不同。
土地增值稅扣除項(xiàng)目（6項(xiàng)，請(qǐng)?zhí)貏e注意各個(gè)項(xiàng)目的序號(hào)）
（一）新建房屋轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目（房企扣12345，非房企扣1234）
扣除項(xiàng)目 | 內(nèi)容 | |
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 | 取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款（買(mǎi)地的錢(qián)） | 出讓方式取得為土地出讓金 |
行政劃撥方式取得為補(bǔ)繳的土地出讓金 | ||
轉(zhuǎn)讓方式取得為實(shí)際支付的地價(jià)款 | ||
交納的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi) | ||
扣除項(xiàng)目 | 內(nèi)容 |
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 | 開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本簡(jiǎn)稱(chēng)。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（含耕地占用稅）、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 （適當(dāng)關(guān)注每個(gè)項(xiàng)目包含的內(nèi)容） |
（1）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，裝修費(fèi)可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
（3）建筑安裝工程費(fèi)：營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱(chēng)及項(xiàng)目名稱(chēng)，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。
扣除項(xiàng)目 | 內(nèi)容 | |
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（與房地產(chǎn)有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用） | 能分?jǐn)偫⒅С?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的 | ①利息+（1+2）×5%以?xún)?nèi) ②利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額 |
不能分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明 | ①（1+2）×10%以?xún)?nèi) ②全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照此方法扣除 | |
兩點(diǎn)專(zhuān)門(mén)規(guī)定： 一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除 二是對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除 | ||
扣除項(xiàng)目 | 內(nèi)容 | ||
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 | 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) | 城建稅+教育費(fèi)附加+地方教育附加（能否扣除看題目具體要求） | |
其他企業(yè) | 印花稅0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）+城建稅+教育費(fèi)附加+地方教育附加（能否扣除看題目具體要求） | ||
①營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除；凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除 ②不得抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額實(shí)際上增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，在項(xiàng)目“2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”中扣除，不單獨(dú)作為稅金扣除 | |||
5.加計(jì)扣除 | 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) | （1+2）×20% | |
對(duì)取得土地使用權(quán)后，未開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除 | |||
（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目（扣146）
扣除項(xiàng)目 | 內(nèi)容 |
1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額 | 取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除 |
4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 | 印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加（能否扣除看題目具體要求） |
6. 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（不是原值，不是凈值） | 評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率 |
注：以上內(nèi)容選自彭婷老師《稅法一》高效基礎(chǔ)班授課講義
（本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）
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