2014《稅法二》基礎(chǔ)考點(diǎn)：扣除項(xiàng)目及其金額（二）

　　【小編導(dǎo)言】我們一起來學(xué)習(xí)2014《稅法二》重要知識點(diǎn)：扣除項(xiàng)目及其金額。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

    （一）扣除項(xiàng)目及其金額

   本知識點(diǎn)屬于《稅法二》第三章土地增值稅第三節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定的內(nèi)容。

　　【知識點(diǎn)】：扣除項(xiàng)目及其金額

    1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（買地的錢）

    指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。

    【解釋】取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，可以有三種形式：（客觀題）

    （1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；

    （2）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金；

    （3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實(shí)際支付的地價(jià)款。

    2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

    指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

    （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С�、安置動遷用房支出等。

    （2）前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

    （3）建筑安裝工程費(fèi)。指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

    （4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

    （5）公共配套設(shè)施費(fèi)。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

    （6）開發(fā)間接費(fèi)用。指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

    3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

    房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。分兩種情況確定扣除：

    （1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）。

    （2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

    房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算中還須注意兩個(gè)問題：

    第一：利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；

    第二：對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。