2015《稅法二》預(yù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)：土地增值稅扣除項(xiàng)目及其金額

　　【小編導(dǎo)言】我們一起來(lái)學(xué)習(xí)2015《稅法二》預(yù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)：土地增值稅扣除項(xiàng)目及其金額。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　�。ㄒ唬┬马�(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

　　(二)舊房及建筑物扣除項(xiàng)目

　　本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法二》第三章土地增值稅第三節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定的內(nèi)容。

　　【基礎(chǔ)考點(diǎn)】：土地增值稅扣除項(xiàng)目及其金額

　�。ㄒ唬┬马�(xiàng)目轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣除5項(xiàng)(重點(diǎn))

　　①取得土地使用權(quán)所支付的金額

　�、诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

　�、鄯康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　�、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　�、葚�(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(買(mǎi)地的錢(qián))

　　指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。

　　【解釋】取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，可以有三種形式：(客觀題)

　　(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;

　　(2)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金;

　　(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實(shí)際支付的地價(jià)款。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

　　指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

　　(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С�、安置�?dòng)遷用房支出等。

　　(2)前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

　　(3)建筑安裝工程費(fèi)。指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

　　(5)公共配套設(shè)施費(fèi)。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

　　(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。分兩種情況確定扣除：

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以?xún)?nèi)(注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額)。

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以?xún)?nèi)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算中還須注意兩個(gè)問(wèn)題：

　　第一：利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除;

　　第二：對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　【提示】只有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的稅金才可以在計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)作為扣除項(xiàng)目扣除。

　　5.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

　　從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：

　　加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%

　　(二)舊房及建筑物扣除項(xiàng)目(老房子有老辦法)

　　1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。(不是房屋原值)

　　2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

　　3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格(不是房屋原值)：

　　評(píng)估價(jià)格=房地產(chǎn)重新購(gòu)置價(jià)格×成新度折扣率

　　房地產(chǎn)重新購(gòu)置價(jià)格的含義是：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。(70年代辦公樓200萬(wàn)蓋的,6成新,2009年建設(shè)同樣的需要3000萬(wàn)，所以2009年轉(zhuǎn)讓時(shí)的評(píng)估價(jià)格=3000×60%)

　　注意，評(píng)估僅僅針對(duì)房產(chǎn)，不評(píng)估土地。單純的土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)��?jì)算土地增值稅時(shí)，一般不需要評(píng)估價(jià)格。

　　(特殊強(qiáng)調(diào))納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。

　　對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

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