2015《稅法二》預(yù)習(xí)知識點(diǎn)：土地增值稅扣除項目及其金額

　　【小編導(dǎo)言】我們一起來學(xué)習(xí)2015《稅法二》預(yù)習(xí)知識點(diǎn)：土地增值稅扣除項目及其金額。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　�。ㄒ唬┬马椖哭D(zhuǎn)讓

　　(二)舊房及建筑物扣除項目

　　本知識點(diǎn)屬于《稅法二》第三章土地增值稅第三節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定的內(nèi)容。

　　【基礎(chǔ)考點(diǎn)】：土地增值稅扣除項目及其金額

　　（一）新項目轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣除5項(重點(diǎn))

　�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額

　�、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本

　　③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

　�、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　�、葚斦�部規(guī)定的其他扣除項目

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(買地的錢)

　　指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。

　　【解釋】取得土地使用權(quán)所支付的地價款，可以有三種形式：(客觀題)

　　(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;

　　(2)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金;

　　(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實際支付的地價款。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

　　(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С�、安置動遷用房支出等。

　　(2)前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

　　(3)建筑安裝工程費(fèi)。指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

　　(5)公共配套設(shè)施費(fèi)。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

　　(6)開發(fā)間接費(fèi)用。指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。分兩種情況確定扣除：

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫�息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算中還須注意兩個問題：

　　第一：利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;

　　第二：對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　【提示】只有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目有關(guān)的稅金才可以在計算土地增值稅的增值額時作為扣除項目扣除。

　　5.財政部確定的其他扣除項目

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：

　　加計扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　(二)舊房及建筑物扣除項目(老房子有老辦法)

　　1.房屋及建筑物的評估價格。(不是房屋原值)

　　2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

　　3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　房屋及建筑物的評估價格(不是房屋原值)：

　　評估價格=房地產(chǎn)重新購置價格×成新度折扣率

　　房地產(chǎn)重新購置價格的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費(fèi)用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。(70年代辦公樓200萬蓋的,6成新,2009年建設(shè)同樣的需要3000萬，所以2009年轉(zhuǎn)讓時的評估價格=3000×60%)

　　注意，評估僅僅針對房產(chǎn)，不評估土地。單純的土地轉(zhuǎn)讓，計算土地增值稅時，一般不需要評估價格。

　　(特殊強(qiáng)調(diào))納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

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