2015《稅法二》預(yù)習(xí)知識點(diǎn):土地增值稅扣除項目及其金額
【小編導(dǎo)言】我們一起來學(xué)習(xí)2015《稅法二》預(yù)習(xí)知識點(diǎn):土地增值稅扣除項目及其金額。
【內(nèi)容導(dǎo)航】:
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(二)舊房及建筑物扣除項目

本知識點(diǎn)屬于《稅法二》第三章土地增值稅第三節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定的內(nèi)容。
【基礎(chǔ)考點(diǎn)】:土地增值稅扣除項目及其金額
(一)新項目轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣除5項(重點(diǎn))
、偃〉猛恋厥褂脵(quán)所支付的金額
、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本
③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
、葚斦恳(guī)定的其他扣除項目
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(買地的錢)
指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。
【解釋】取得土地使用權(quán)所支付的地價款,可以有三種形式:(客觀題)
(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,為支付的土地出讓金;
(2)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的,為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金;
(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的,為實際支付的地價款。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本,包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。
(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С、安置動遷用房支出等。
(2)前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
(3)建筑安裝工程費(fèi)。指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
(5)公共配套設(shè)施費(fèi)。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
(6)開發(fā)間接費(fèi)用。指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。分兩種情況確定扣除:
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С,并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的,其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為:利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注:利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的,其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為:(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算中還須注意兩個問題:
第一:利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,超過上浮幅度的部分不允許扣除;
第二:對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
【提示】只有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目有關(guān)的稅金才可以在計算土地增值稅的增值額時作為扣除項目扣除。
5.財政部確定的其他扣除項目
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除:
加計扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
(二)舊房及建筑物扣除項目(老房子有老辦法)
1.房屋及建筑物的評估價格。(不是房屋原值)
2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
房屋及建筑物的評估價格(不是房屋原值):
評估價格=房地產(chǎn)重新購置價格×成新度折扣率
房地產(chǎn)重新購置價格的含義是:對舊房及建筑物,按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費(fèi)用計算,建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。(70年代辦公樓200萬蓋的,6成新,2009年建設(shè)同樣的需要3000萬,所以2009年轉(zhuǎn)讓時的評估價格=3000×60%)
注意,評估僅僅針對房產(chǎn),不評估土地。單純的土地轉(zhuǎn)讓,計算土地增值稅時,一般不需要評估價格。
(特殊強(qiáng)調(diào))納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,每滿12個月計一年;超過一年,未滿12個月但超過6個月的,可以視同為一年。
對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)。
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