房地產(chǎn)開發(fā)視同銷售如何確認

來源：東奧會計在線責編：韓旭 2019-07-05 14:56:51

精選回答

東奧稅務師

2025-06-27 11:38:52

取消預售收入的概念

按照新稅法實施前房地產(chǎn)企業(yè)所得稅法規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工前的收入為預售收入，完工后才按規(guī)定確認銷售收入。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：

(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。

完工前銷售收入仍要預計毛利額

《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，對完工前確認的銷售收入還是采取預計計稅毛利額的方式計入當期應納稅所得額計算繳納所得稅。

完工前銷售收入可作為三項費用計算基數(shù)

按照《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費是以當年實現(xiàn)的銷售(營業(yè))收入為計算基數(shù)的。房地產(chǎn)企業(yè)當年實際發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費，可以在不超過銷售收入15%范圍之內(nèi)稅前扣除，超過部分可以結(jié)轉(zhuǎn)到以后年度扣除;企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售(營業(yè))收入的5%。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品完工前，一般會要發(fā)生大量的廣告費、業(yè)務宣傳費以及部分業(yè)務招待費，如果取得預售賬款需要預計計稅毛利額，同時相應的三項費用又不允許稅前扣除的話，勢必會增加預售年度的應納稅所得額，加重房地產(chǎn)企業(yè)的資金負擔。《辦法》第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照稅法確認的銷售收入為基數(shù)，計算上述三項費用的當年扣除數(shù)額，按規(guī)定稅前扣除。

需要提醒注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行年度所得稅匯算清繳填寫申報表時，要將完工前的銷售收入填入其他視同銷售收入，將預計計稅成本填入其他視同銷售成本。這樣，就可以將完工前的銷售收入納入三項費用的計算基數(shù)。因上述填表已經(jīng)調(diào)增預計計稅毛利額，因此，在填寫其他調(diào)整預計計稅毛利額時，要做相應的調(diào)減處理，避免重復計算計稅毛利額。

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