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【內(nèi)容導航】

契稅的征稅范圍、納稅人和稅率

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《稅法二》第七章—契稅

【知識點】契稅的征稅范圍、納稅人和稅率

契稅的征稅范圍、納稅人和稅率

一、征稅范圍

（一）國有土地使用權(quán)出讓（區(qū)別土地增值稅）

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

包括出售、贈與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包。

（三）房屋買賣

1.以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋：產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。

2.以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓：由產(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價值或買價繳納契稅。

【注意】以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)，免征契稅。

3.買房拆料或翻建新房，應納契稅。

（四）房屋贈與

1.個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應對受贈人全額征收契稅。

2.獲獎方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的照章繳納契稅。

【知識點回顧】土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收，對以繼承、贈與(贈與至親、公益性贈與)等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，一般不予征稅。

（五）房屋交換

1.雙方交換價值相等，免納契稅。

2.交換價值不相等，按超出部分由支付差價方繳納契稅。

【注意】土地、房屋權(quán)屬的典當、“法定繼承”、分拆（分割）、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。

（六）企業(yè)事業(yè)單位改制重組的契稅政策（2019年調(diào)整）

1.企業(yè)改制

企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定整體改制，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制（變更）后的公司中所持股權(quán)（股份）比例超過75%，且改制（變更）后公司承繼原企業(yè)權(quán)利、義務的，對改制（變更）后公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

2.事業(yè)單位改制

事業(yè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè)，原投資主體存續(xù)并在改制后企業(yè)中出資（股權(quán)、股份）比例超過50%的，對改制后企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

3.公司合并

兩個或兩個以上的公司，依照法律規(guī)定、合同約定，合并為一個公司，且原投資主體存續(xù)的，對合并后公司承受原合并各方土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

4.公司分立

公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

5.企業(yè)破產(chǎn)

（1）債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；

（2）對非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照國家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工規(guī)定，與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；與原企業(yè)超過30%的職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，減半征收契稅。

6.資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)

（1）對承受縣級以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定進行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國有土地、房屋權(quán)屬的單位，免征契稅。

（2）同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

（3）母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

7.債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)

經(jīng)國務院批準實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

8.劃撥用地出讓或作價出資

以出讓方式或國家作價出資（入股）方式承受原改制重組企業(yè)、事業(yè)單位劃撥用地的，不屬上述規(guī)定的免稅范圍，對承受方應按規(guī)定征收契稅。

9.公司股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓

在股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受公司股權(quán)(股份)，公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

（七）房屋附屬設施有關(guān)契稅政策

1.對于承受與房屋相關(guān)的附屬設施所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，征收契稅；對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。

2.采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應按合同總價款計征契稅。

3.承受的房屋附屬設施權(quán)屬如為單獨計價的，按當?shù)剡m用稅率計稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同稅率。

4.對承受國有土地使用權(quán)應支付的土地出讓金，要征收契稅，不得因減免出讓金而減免契稅。

5.對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應征收契稅。計稅依據(jù)為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。

6.土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物）轉(zhuǎn)讓給他人的，應按照轉(zhuǎn)讓的總價款計征契稅。

7.土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納契稅。

二、納稅人：承受的單位和個人

三、稅率

1.契稅實行幅度比例稅率，稅率幅度為3%-5%。

2.對個人購買90平方米及以下且屬于家庭住房，減按1%的稅率征稅。

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（注：以上內(nèi)容選自彭婷老師《稅法二》授課講義）

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