契稅的征稅范圍、納稅人和稅率_2020年《稅法二》預(yù)習(xí)考點(diǎn)




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契稅的征稅范圍、納稅人和稅率
【所屬章節(jié)】
本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法二》第七章—契稅
【知識(shí)點(diǎn)】契稅的征稅范圍、納稅人和稅率
契稅的征稅范圍、納稅人和稅率
一、征稅范圍
(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓(區(qū)別土地增值稅)
(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
包括出售、贈(zèng)與和交換,不包括農(nóng)村集體土地承包。
(三)房屋買賣
1.以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋:產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。
2.以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓:由產(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價(jià)值或買價(jià)繳納契稅。
【注意】以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè),免征契稅。
3.買房拆料或翻建新房,應(yīng)納契稅。
(四)房屋贈(zèng)與
1.個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為,應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。
2.獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的照章繳納契稅。
【知識(shí)點(diǎn)回顧】土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收,對(duì)以繼承、贈(zèng)與(贈(zèng)與至親、公益性贈(zèng)與)等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),一般不予征稅。
(五)房屋交換
1.雙方交換價(jià)值相等,免納契稅。
2.交換價(jià)值不相等,按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。
【注意】土地、房屋權(quán)屬的典當(dāng)、“法定繼承”、分拆(分割)、出租、抵押,不屬于契稅的征稅范圍。
(六)企業(yè)事業(yè)單位改制重組的契稅政策(2019年調(diào)整)
1.企業(yè)改制
企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定整體改制,原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制(變更)后的公司中所持股權(quán)(股份)比例超過(guò)75%,且改制(變更)后公司承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的,對(duì)改制(變更)后公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬,免征契稅。
2.事業(yè)單位改制
事業(yè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè),原投資主體存續(xù)并在改制后企業(yè)中出資(股權(quán)、股份)比例超過(guò)50%的,對(duì)改制后企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬,免征契稅。
3.公司合并
兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司,依照法律規(guī)定、合同約定,合并為一個(gè)公司,且原投資主體存續(xù)的,對(duì)合并后公司承受原合并各方土地、房屋權(quán)屬,免征契稅。
4.公司分立
公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司,對(duì)分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬,免征契稅。
5.企業(yè)破產(chǎn)
(1)債權(quán)人(包括破產(chǎn)企業(yè)職工)承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務(wù)的土地、房屋權(quán)屬,免征契稅;
(2)對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬,凡按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工規(guī)定,與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的,對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬,免征契稅;與原企業(yè)超過(guò)30%的職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的,減半征收契稅。
6.資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)
(1)對(duì)承受縣級(jí)以上人民政府或國(guó)有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定進(jìn)行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國(guó)有土地、房屋權(quán)屬的單位,免征契稅。
(2)同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn),包括母公司與其全資子公司之間,同一公司所屬全資子公司之間,同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn),免征契稅。
(3)母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資,視同劃轉(zhuǎn),免征契稅。
7.債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)
經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè),對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬,免征契稅。
8.劃撥用地出讓或作價(jià)出資
以出讓方式或國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式承受原改制重組企業(yè)、事業(yè)單位劃撥用地的,不屬上述規(guī)定的免稅范圍,對(duì)承受方應(yīng)按規(guī)定征收契稅。
9.公司股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓
在股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓中,單位、個(gè)人承受公司股權(quán)(股份),公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收契稅。
(七)房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策
1.對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為,征收契稅;對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的,不征收契稅。
2.采取分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的,應(yīng)按合同總價(jià)款計(jì)征契稅。
3.承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的,按當(dāng)?shù)剡m用稅率計(jì)稅;如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的,適用與房屋相同稅率。
4.對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金,要征收契稅,不得因減免出讓金而減免契稅。
5.對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的,應(yīng)征收契稅。計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。
6.土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物)轉(zhuǎn)讓給他人的,應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款計(jì)征契稅。
7.土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地,無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū),無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù),只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利,且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納契稅。
二、納稅人:承受的單位和個(gè)人
三、稅率
1.契稅實(shí)行幅度比例稅率,稅率幅度為3%-5%。
2.對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下且屬于家庭住房,減按1%的稅率征稅。
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(注:以上內(nèi)容選自彭婷老師《稅法二》授課講義)
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