契稅(2)_2021年《稅法二》預(yù)習(xí)考點

來源：東奧會計在線責(zé)編：cyw2021-03-15 11:36:23

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【內(nèi)容導(dǎo)航】

契稅(2)

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《稅法二》第七章契稅

【知識點】契稅(2)

契稅(2)

第三節(jié) 減免稅優(yōu)惠

一、契稅減免的基本規(guī)定

免征

（1）國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅

（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅

（3）承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅

（4）外國使領(lǐng)館、駐華機構(gòu)及外交人員承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅

（5）對國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上，對新公司承受該國有控股公司的土地和房屋權(quán)屬免征契稅

（6）因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅

（7）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府確定是否減免

二、財政部確定的其他減征、免征契稅的項目

1.售后回租及相關(guān)事項的契稅政策

契稅	（1）對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅（2）對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅
增值稅	（1）屬于金融服務(wù)—貸款服務(wù) （2）以收取的全部價款和價外費用（不含本金），扣除支付的借款利息、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額
企業(yè)所得稅	（1）承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認為銷售收入（2）對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前賬面價值作為計稅基礎(chǔ)計提折舊
印花稅	按租金總額依“借款合同”稅目計稅貼花

房屋征收與補償	①選擇貨幣補償用以重新購置房屋	a.購房成交價格不超過貨幣補償?shù)?，對新購房屋免征契?/p> b.購房成交價格超過貨幣補償?shù)?，對差價部分按規(guī)定征收契稅
	②選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換	a.不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅 b.繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對差價部分征收契稅
增資	單位、個人以房屋、土地以外的資產(chǎn)增資，相應(yīng)擴大其在被投資公司的股權(quán)持有比例，無論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅
更名	個體工商戶的經(jīng)營者將其個人名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至個體工商戶名下，或個體工商戶將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原經(jīng)營者個人名下，免征契稅
	合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至合伙企業(yè)名下，或合伙企業(yè)將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原合伙人名下，免征契稅
	婚姻關(guān)系存續(xù)期間 ①房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，免征契稅 ②房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，免征契稅 ③房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅

2.對國家石油儲備基地第一期項目建設(shè)過程中涉及的契稅予以免征。

3.公租房經(jīng)管單位購買住房作為公租房的，免征契稅。

4.自2019年6月1日至2025年12月31日，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務(wù)的機構(gòu)，承受房屋、土地用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)的，免征契稅。(2020年新增)

5.自2019年1月1日至2020年12月31日，對飲水工程運營管理單位承受土地使用權(quán)，免征契稅，對于既向城鎮(zhèn)居民供水，又向農(nóng)村居民供水的飲水工程運營管理單位，涉及應(yīng)征契稅的，依據(jù)向農(nóng)村居民供水量占總供水量的比例免征契稅。(2020年新增)

6.個人購買住房的契稅政策

（1）個人購買家庭住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）	①面積≤90平方米的，減按1%的稅率征收契稅 ②面積＞90平方米，減按1.5%的稅率征收契稅
（2）個人購買家庭第二套改善性住房	①面積≤90平方米，減按1%的稅率征收契稅 ②面積＞90平方米，減按2%的稅率征收契稅
（3）個人首次購買改造安置住房	①面積≤90平方米的，減按1%的稅率征收契稅 ②面積＞90平方米，符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅
（4）個人購買家庭住房的普通住房	按法定稅率減半計征契稅

【解釋】普通住房標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

【注意】各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

7.企業(yè)事業(yè)單位改制重組的契稅政策

企業(yè)改制	非公司制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責(zé)任公司，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制（變更）后的公司中所持股權(quán)（股份）比例超過75%，且改制（變更）后公司承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的，對改制（變更）后公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬		免征
事業(yè)單位改制	事業(yè)單位按國家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè)，原投資主體存續(xù)并在改制后企業(yè)中出資（股權(quán)、股份）比例超過50%的，改制后企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬
公司分立	按規(guī)定分立的與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬
公司合并	兩個或兩個以上的公司，依照法律規(guī)定、合同約定，合并為一個公司，且原投資主體存續(xù)的，對合并后公司承受原合并各方土地、房屋權(quán)屬
資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)	（1）對承受縣級以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定進行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國有土地、房屋權(quán)屬的單位（2）同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn) （3）母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)
債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)	經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地，房屋權(quán)屬
劃撥用地出讓或作價出資	以出讓方式或國家作價出資（入股）方式承受原改制重組企業(yè)、事業(yè)單位劃撥用地的，對承受方應(yīng)按規(guī)定征收契稅		征收
公司股權(quán) （股份）轉(zhuǎn)讓	在股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受公司股權(quán)（股份），公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移		不征
企業(yè)破產(chǎn)	債權(quán)人	承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬	免征
	非債權(quán)人	（1）安置原企業(yè)全部職工并簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的
		（2）與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的	減半

第四節(jié) 計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算

應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)（成交價格、核定的價格、價格差額、全部的經(jīng)濟利益）×稅率

情形

計稅依據(jù)

（1）土地使用權(quán)出售

（2）房屋買賣

【提示1】房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應(yīng)包括在內(nèi)

【提示2】以房屋抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅

成交價格

第五節(jié) 征收管理

納稅義務(wù)發(fā)生時間	納稅人在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同當(dāng)天或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證當(dāng)天
納稅期限	自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向契稅征收機關(guān)辦理申報，并在核定的期限內(nèi)繳納稅款
納稅地點	土地、房屋所在地的征收機關(guān)
退稅	對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅

要從容地著手去做一件事，但一旦開始，就要堅持到底。希望備考稅務(wù)師考試的小伙伴們都能夠順利通過稅務(wù)師考試！快一起努力學(xué)習(xí)吧！

（注：以上內(nèi)容選自文顏老師《稅法二》授課講義）

（本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）

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