特征

諾成、雙務(wù)、有償合同；具有期限性和持續(xù)性

租賃期限

租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效

租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年

合同形式

租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式；當(dāng)事人未采用書面形式，且無法確定租賃期限的，視為不定期租賃

交付

出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途

使用

承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依據(jù)《民法典》規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用

承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任

承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失

維修

出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外

因承租人的過錯(cuò)致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)規(guī)定的維修義務(wù)

承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期

妥善保管

承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任

改善、增設(shè)

承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物

承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失

轉(zhuǎn)租

經(jīng)出租人同意

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失

擅自轉(zhuǎn)租

（1）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同

（2）出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租

收益

在租賃期限內(nèi)因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但是當(dāng)事人另有約定的除外

租金支付

承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付租金的期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)民法典規(guī)定仍不能確定，租賃期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付；租賃期限1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付

承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同

第三人主張權(quán)利

因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以請(qǐng)求減少租金或者不支付租金

承租人解除權(quán)

有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（1）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押

（2）租賃物權(quán)屬有爭(zhēng)議

（3）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形

買賣不破租賃

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力

風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

（1）因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請(qǐng)求減少租金或者不支付租金

（2）因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同

不定期租賃

當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)《民法典》規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃；當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方

租賃物質(zhì)量不合格

租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同

返還租賃物

租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)

租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期

房屋租賃

承租人

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外

出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

承租人死亡

承租人在房屋租賃期限內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營(yíng)人可以按照原租賃合同租賃該房屋

承租人

優(yōu)先承租權(quán)

租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利