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財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的計稅方法

分享: 2014-6-6 13:55:28東奧會計在線字體:

  5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房:根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第305號)和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見〉的通知》(建住房[2003]234號)等有關(guān)規(guī)定,其原值分別為:

 。1)房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購置房屋的,為購置該房屋實(shí)際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)

 。2)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的,所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費(fèi);

 。3)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,被拆遷人除取得所調(diào)換房屋,又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù),所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費(fèi),減去貨幣補(bǔ)償后的余額;

 。4)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,被拆遷人取得所調(diào)換房屋,又支付部分貨幣的,所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款,加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

 。ǘ┺D(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指:納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅(暫免征收)、印花稅等稅金。

  財稅[2011]12號規(guī)定,自2011年1月28日起,個人轉(zhuǎn)讓住房分為3種情況繳納營業(yè)稅:

  1.個人將購買不足5年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅。

  2.個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

  3.個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。

 。ㄈ┖侠碣M(fèi)用是指:納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

  1.支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票,并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核,其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用,可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除:

 。1)已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房:最高扣除限額為房屋原值的15%;

 。2)商品房及其他住房:最高扣除限額為房屋原值的10%。

  納稅人原購房為裝修房,即合同注明房價款中含有裝修費(fèi)(鋪裝了地板,裝配了潔具、廚具等)的,不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

  2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的,其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息,憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

  3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等,憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

  三、納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定,對其實(shí)行核定征稅,即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素,在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。

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責(zé)任編輯:荼蘼

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