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【答疑精選】《稅務(wù)代理實務(wù)》之以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營土地增值稅的稅務(wù)處理
【東奧小編】各位備考的學(xué)員,在學(xué)習(xí)的過程中,無論是做題還是看教材,都會遇到一些不理解和弄不懂的地方,這是大家可以通過東奧的答疑版塊向東奧的老師們請教。同時,也可以在東奧論壇進(jìn)行交流討論。
答疑精選內(nèi)容:《稅務(wù)代理實務(wù)》之以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營土地增值稅的稅務(wù)處理
簡答題
甲公司(增值稅一般納稅人)與乙公司(房地產(chǎn)開發(fā)公司)共同組建“東盈”房地產(chǎn)開發(fā)公司。甲公司以現(xiàn)金5000萬元和一塊土地使用權(quán)(面積為30000M2)作為投資。土地使用權(quán)賬面原值6000萬元,累計攤銷3000萬元,評估價格為10000萬元;乙公司以現(xiàn)金15000萬元作為投資。東盈公司注冊資本30000萬元,甲、乙公司各占50%的比例,均參與東盈公司的利潤分配。東盈公司以甲公司投資的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)以上資料回答下列問題:
1.“東盈”公司收到投資時如何進(jìn)行賬務(wù)處理。
2.甲公司將土地使用權(quán)投資到“東盈”公司會涉及到哪些稅費,并說明理由。
3.“東盈”公司在設(shè)立時需要涉及到哪些稅費,并說明理由。
【正確答案】:
1.借:開發(fā)成本 10000
銀行存款 20000
貸:實收資本——甲公司 15000
——乙公司 15000
2.甲公司將土地使用權(quán)投資到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納印花稅、土地增值稅。本題中涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)項目計算繳納印花稅;將土地使用權(quán)投資到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納土地增值稅。
3. “東盈”公司在設(shè)立時需要繳納印花稅、契稅,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)項目繳納,新設(shè)立的營業(yè)賬簿中的資金賬簿按實收資本金額計算繳納,其他營業(yè)賬簿按件貼花。
【學(xué)員提問】
老師:
老師講課時有說非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的非房地產(chǎn)企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅。(屬于土地增值稅征稅范圍,但給予免征待遇)。為什么此題中甲公司將土地使用權(quán)投資到“東盈”公司時還要土地增值稅呢。
【東奧老師回答】
尊敬的學(xué)員,您好:
您按下面的內(nèi)容掌握即可,注意紅字部分的區(qū)別:
一、基本規(guī)定:對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的,如果投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件,暫免征收土地增值稅。
二、特殊規(guī)定:
1、對以房地產(chǎn)作價入股,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,征收土地增值稅;
提示:即被投資方從事房地產(chǎn)開發(fā)的,則打破基本規(guī)定,按照特殊規(guī)定掌握,征收土地增值稅。注意房地產(chǎn)是包括房屋和土地兩種情況的,也就是說這里包含了一種情況是如果被投資方是從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的話,以土地、商品房投資入股均是要征收土地增值稅。
結(jié)合教材的基本規(guī)定與特殊規(guī)定,老師將此歸納為:
以土地投資(關(guān)鍵要看被投資方):無論投資方是房地產(chǎn)企業(yè)還是非房地產(chǎn)企業(yè),只要被投資方是房地產(chǎn)企業(yè)就需要繳納土地增值稅;被投資方是非房地產(chǎn)企業(yè)就不需要繳納土地增值稅。
以商品房投資(關(guān)鍵看雙方中是否有房地產(chǎn)企業(yè)):如果投資方和被投資方都為非房地產(chǎn)企業(yè),則不需繳納土地增值稅;只要有一方是房地產(chǎn)企業(yè)就需要繳納土地增值稅。
祝您學(xué)習(xí)愉快!
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責(zé)任編輯:荼蘼
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