【答疑精選】《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》之以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營土地增值稅的稅務(wù)處理

    【東奧小編】各位備考的學(xué)員，在學(xué)習(xí)的過程中，無論是做題還是看教材，都會遇到一些不理解和弄不懂的地方，這是大家可以通過東奧的答疑版塊向東奧的老師們請教。同時(shí)，也可以在東奧論壇進(jìn)行交流討論。

　　簡答題

　　甲公司(增值稅一般納稅人)與乙公司(房地產(chǎn)開發(fā)公司)共同組建“東盈”房地產(chǎn)開發(fā)公司。甲公司以現(xiàn)金5000萬元和一塊土地使用權(quán)(面積為30000M2)作為投資。土地使用權(quán)賬面原值6000萬元，累計(jì)攤銷3000萬元，評估價(jià)格為10000萬元;乙公司以現(xiàn)金15000萬元作為投資。東盈公司注冊資本30000萬元，甲、乙公司各占50%的比例,均參與東盈公司的利潤分配。東盈公司以甲公司投資的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)以上資料回答下列問題：

　　1.“東盈”公司收到投資時(shí)如何進(jìn)行賬務(wù)處理。

　　2.甲公司將土地使用權(quán)投資到“東盈”公司會涉及到哪些稅費(fèi)，并說明理由。

　　3.“東盈”公司在設(shè)立時(shí)需要涉及到哪些稅費(fèi)，并說明理由。

    【正確答案】：

　　1.借：開發(fā)成本 10000

　　　　  銀行存款 20000

          貸：實(shí)收資本——甲公司 15000

　　          ——乙公司 15000

　　2.甲公司將土地使用權(quán)投資到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納印花稅、土地增值稅。本題中涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)項(xiàng)目計(jì)算繳納印花稅;將土地使用權(quán)投資到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納土地增值稅。

　　3. “東盈”公司在設(shè)立時(shí)需要繳納印花稅、契稅，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)項(xiàng)目繳納,新設(shè)立的營業(yè)賬簿中的資金賬簿按實(shí)收資本金額計(jì)算繳納,其他營業(yè)賬簿按件貼花。

　　老師：

　　老師講課時(shí)有說非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的非房地產(chǎn)企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。(屬于土地增值稅征稅范圍,但給予免征待遇)。為什么此題中甲公司將土地使用權(quán)投資到“東盈”公司時(shí)還要土地增值稅呢。

    【東奧老師回答】

    尊敬的學(xué)員，您好：

　　您按下面的內(nèi)容掌握即可，注意紅字部分的區(qū)別：

　　一、基本規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，如果投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，暫免征收土地增值稅。

　　二、特殊規(guī)定：

　　1、對以房地產(chǎn)作價(jià)入股，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，征收土地增值稅;

　　提示：即被投資方從事房地產(chǎn)開發(fā)的，則打破基本規(guī)定，按照特殊規(guī)定掌握，征收土地增值稅。注意房地產(chǎn)是包括房屋和土地兩種情況的，也就是說這里包含了一種情況是如果被投資方是從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的話，以土地、商品房投資入股均是要征收土地增值稅。

　　結(jié)合教材的基本規(guī)定與特殊規(guī)定，老師將此歸納為：

　　以土地投資(關(guān)鍵要看被投資方)：無論投資方是房地產(chǎn)企業(yè)還是非房地產(chǎn)企業(yè)，只要被投資方是房地產(chǎn)企業(yè)就需要繳納土地增值稅;被投資方是非房地產(chǎn)企業(yè)就不需要繳納土地增值稅。

　　以商品房投資(關(guān)鍵看雙方中是否有房地產(chǎn)企業(yè))：如果投資方和被投資方都為非房地產(chǎn)企業(yè)，則不需繳納土地增值稅;只要有一方是房地產(chǎn)企業(yè)就需要繳納土地增值稅。

    祝您學(xué)習(xí)愉快！

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