2018年《涉稅服務實務》高頻考點:對于新建房地產(chǎn)轉讓




稅務師考試備考已進入關鍵期,距離考試時間越來越近,考生要在平時備考中多加強對知識的理解掌握能力,加強記憶。著重夯實基礎知識及重點知識,為考試做好準備。小編會持續(xù)為大家提供高頻考點,供大家學習。
【內容導航】
對于新建房地產(chǎn)轉讓
【所屬章節(jié)】
本知識點屬于《涉稅服務實務》第十一章 其他稅種納稅申報和納稅審核
【知識點】對于新建房地產(chǎn)轉讓
對于新建房地產(chǎn)轉讓
1、取得土地使用權所支付的金額
(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款;
【提示】
①以出讓方式取得土地使用權的,為支付的土地出讓金;
②以行政劃撥方式取得土地使用權的,為轉讓土地使用權時按規(guī)定補繳的出讓金;
③以轉讓方式取得土地使用權的,為實際支付的地價款。
(2)納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用,例如:契稅、過戶手續(xù)費等。
【提示】其取得土地使用權時所支付的金額需要在已開發(fā)轉讓、未開發(fā)轉讓的項目中進行分配,僅就對外轉讓部分計入扣除。
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本
(1)土地征用及拆遷補償費;
(2)前期工程費;
(3)建筑安裝工程費;
(4)基礎設施費;
(5)公共配套設施費;
(6)開發(fā)間接費用。
【提示】
(1)企業(yè)根據(jù)會計準則的核算要求將開發(fā)利息計入開發(fā)成本,但在計算土地增值稅時開發(fā)成本中不包含利息支出。但企業(yè)所得稅與會計準則的規(guī)定一致。
(2)如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品有留作自用或出租(未辦理產(chǎn)權過戶手續(xù))的情況,因產(chǎn)權未發(fā)生轉移,所以不視同銷售,要注意按比例分攤計算出售部分的房地產(chǎn)開發(fā)成本。
(3)開發(fā)成本需要在已轉讓、未轉讓的項目中進行分配,僅就對外轉讓部分計入扣除。
(4)土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票,應按照規(guī)定在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱及項目名稱,否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。
(4)公共配套設施費需要在各期進行分攤。
3、房地產(chǎn)開發(fā)費用
在會計核算中期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用,但在計算土地增值稅時此部分扣除不是以會計核算為基礎,關鍵取決于利息的處理。
(1)納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,并能提供金融機構的貸款證明的:
房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(注:利息最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算的金額)
(2)納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,或不能提供金融機構貸款證明的:
房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內
【提示】
①利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行,超過上浮幅度的部分不允許扣除。
②對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除,但是在企業(yè)所得稅前是可以扣除的。
③部分開發(fā)或轉讓房地產(chǎn)項目的利息支出需按銷售比例扣除。
【關于利息】
(1)全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即:房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款,又有其他借款的,其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述(1)、(2)項所述兩種辦法(二者選其一)。
(3)土地增值稅清算時,已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應調整至開發(fā)費用中計算扣除。
(4)部分開發(fā)或轉讓房地產(chǎn)項目的利息支出需按銷售比例扣除。(適用于納稅人能夠按照轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并能提供金融機構貸款證明的利息支出)
稅務師考試備考,考生要盡量充實自己,不要停止學習。考生在考前多學習一點內容,在考試時就會多輕松一些。