2018年《涉稅服務(wù)實務(wù)》高頻考點：對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

來源：東奧會計在線責編：魯旺2018-09-26 10:20:28

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【內(nèi)容導航】

對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《涉稅服務(wù)實務(wù)》第十一章其他稅種納稅申報和納稅審核

【知識點】對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額

(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；

【提示】

①以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；

②以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的出讓金；

③以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實際支付的地價款。

(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，例如：契稅、過戶手續(xù)費等。

【提示】其取得土地使用權(quán)時所支付的金額需要在已開發(fā)轉(zhuǎn)讓、未開發(fā)轉(zhuǎn)讓的項目中進行分配，僅就對外轉(zhuǎn)讓部分計入扣除。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

(1)土地征用及拆遷補償費；

(2)前期工程費；

(3)建筑安裝工程費；

(4)基礎(chǔ)設(shè)施費；

(5)公共配套設(shè)施費；

(6)開發(fā)間接費用。

【提示】

(1)企業(yè)根據(jù)會計準則的核算要求將開發(fā)利息計入開發(fā)成本，但在計算土地增值稅時開發(fā)成本中不包含利息支出。但企業(yè)所得稅與會計準則的規(guī)定一致。

(2)如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品有留作自用或出租(未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù))的情況，因產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以不視同銷售，要注意按比例分攤計算出售部分的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

(3)開發(fā)成本需要在已轉(zhuǎn)讓、未轉(zhuǎn)讓的項目中進行分配，僅就對外轉(zhuǎn)讓部分計入扣除。

(4)土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照規(guī)定在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

(4)公共配套設(shè)施費需要在各期進行分攤。

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用

在會計核算中期間費用包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，但在計算土地增值稅時此部分扣除不是以會計核算為基礎(chǔ)，關(guān)鍵取決于利息的處理。

(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算的金額)

(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

【提示】

①利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

②對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除，但是在企業(yè)所得稅前是可以扣除的。