稅務(wù)師考試備考已進(jìn)入關(guān)鍵期，距離考試時(shí)間越來(lái)越近，考生要在平時(shí)備考中多加強(qiáng)對(duì)知識(shí)的理解掌握能力，加強(qiáng)記憶。著重夯實(shí)基礎(chǔ)知識(shí)及重點(diǎn)知識(shí)，為考試做好準(zhǔn)備。小編會(huì)持續(xù)為大家提供高頻考點(diǎn)，供大家學(xué)習(xí)。

【內(nèi)容導(dǎo)航】

對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

【所屬章節(jié)】

本知識(shí)點(diǎn)屬于《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》第十一章 其他稅種納稅申報(bào)和納稅審核

【知識(shí)點(diǎn)】對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額

(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；

【提示】

①以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；

②以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；

③以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實(shí)際支付的地價(jià)款。

(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，例如：契稅、過戶手續(xù)費(fèi)等。

【提示】其取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額需要在已開發(fā)轉(zhuǎn)讓、未開發(fā)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目中進(jìn)行分配，僅就對(duì)外轉(zhuǎn)讓部分計(jì)入扣除。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

(2)前期工程費(fèi)；

(3)建筑安裝工程費(fèi)；

(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；

(5)公共配套設(shè)施費(fèi)；

(6)開發(fā)間接費(fèi)用。

【提示】

(1)企業(yè)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的核算要求將開發(fā)利息計(jì)入開發(fā)成本，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)開發(fā)成本中不包含利息支出。但企業(yè)所得稅與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定一致。

(2)如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品有留作自用或出租(未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù))的情況，因產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以不視同銷售，要注意按比例分?jǐn)傆?jì)算出售部分的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

(3)開發(fā)成本需要在已轉(zhuǎn)讓、未轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目中進(jìn)行分配，僅就對(duì)外轉(zhuǎn)讓部分計(jì)入扣除。

(4)土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照規(guī)定在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

(4)公共配套設(shè)施費(fèi)需要在各期進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

在會(huì)計(jì)核算中期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)此部分扣除不是以會(huì)計(jì)核算為基礎(chǔ)，關(guān)鍵取決于利息的處理。

(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額)

(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

【提示】

①利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

②對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除，但是在企業(yè)所得稅前是可以扣除的。

③部分開發(fā)或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出需按銷售比例扣除。

【關(guān)于利息】

(1)全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述(1)、(2)項(xiàng)所述兩種辦法(二者選其一)。

(3)土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

(4)部分開發(fā)或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出需按銷售比例扣除。(適用于納稅人能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的利息支出)

稅務(wù)師考試備考，考生要盡量充實(shí)自己，不要停止學(xué)習(xí)?？忌诳记岸鄬W(xué)習(xí)一點(diǎn)內(nèi)容，在考試時(shí)就會(huì)多輕松一些。