備考稅務師的考生朋友們，大家要懂得將考試的壓力轉(zhuǎn)化為備考的動力，珍惜最后這段復習時間，以下內(nèi)容是東奧小編為大家準備的《涉稅服務實務》每日攻克一考點，一起來看看吧！

【考點：房產(chǎn)稅納稅審核】

一、納稅義務人與征稅范圍的審核

(一)納稅義務人

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。其中：

1.產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。

2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。

3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

4.無租使用其他房產(chǎn)的問題。納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。

(二)征稅范圍

房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對象。房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。

【提示】所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)， 能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

二、稅率、計稅依據(jù)和應納稅額的計算的審核

(一)稅率

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率。一種是按房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計征的，稅率為1.2%；另一種是按房產(chǎn)出租的租金收入計征的，稅率為12%。自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

(二)計稅依據(jù)

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入。按照房產(chǎn)計稅價值征稅的，稱為從價計征；按照房產(chǎn)租金收入計征的，稱為從租計征。

1.從價計征

房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納。各地扣除比例由當?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府確定。

(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在會計核算賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。

【提示】自2010年12月21日起，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

(2)房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。

(3)納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

(4)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。

(5)凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

【提示】①對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應根據(jù)規(guī)定由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。

②融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

2.從租計征。

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

【提示】對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

(三)應納稅額的計算

1.從價計征的計算

應納稅額=應稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%

2.從租計征的計算

應納稅額=租金收入×12%(或4%)

三、稅收優(yōu)惠的審核

1.國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位，如學校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院、文化、體育、藝術(shù)這些實行全額或差額預算管理的事業(yè)單位所有的，本身業(yè)務范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

4.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

5.自2018年10月1日至2020年12月31日，對按照去產(chǎn)能和調(diào)結(jié)構(gòu)政策要求停產(chǎn)停業(yè)、關(guān)閉的企業(yè)，自停產(chǎn)停業(yè)次月起，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。企業(yè)享受免稅政策的期限累計不得超過兩年。

6.自2019年1月1日至2021年12月31日，對國家級、省級科技企業(yè)孵化器、大學科技園和國家備案眾創(chuàng)空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對象使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

7.自2019年1月1日至2021年12月31日，對高校學生公寓免征房產(chǎn)稅。

四、征收管理的審核

(一)納稅義務發(fā)生時間

1.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。

2.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。

3.納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。

4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。

5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

6.納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

8.納稅人因房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

(二)納稅期限

房產(chǎn)稅實行按年計算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

(三)納稅地點

房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務機關(guān)納稅。

備考稅務師考試的小伙伴們，關(guān)于房產(chǎn)稅納稅審核的知識點內(nèi)容就到這里了，稅務師考試的備考即將結(jié)束，希望大家堅持到底，勇于拼搏，考出好成績。

說明：因考試政策、內(nèi)容不斷變化與調(diào)整，東奧會計在線提供的以上信息僅供參考，如有異議，請考生以權(quán)威部門公布的內(nèi)容為準。

(注：以上內(nèi)容選自李運河老師《涉稅服務實務》授課講義)

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