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【內(nèi)容導航】

轉讓不動產(chǎn)、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃征收管理、小規(guī)模納稅人增值稅政策

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《涉稅服務實務》第九章 貨物和勞務稅納稅申報代理和納稅審核

【知識點】轉讓不動產(chǎn)、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃征收管理、小規(guī)模納稅人增值稅政策

轉讓不動產(chǎn)、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃征收管理、小規(guī)模納稅人增值稅政策

第一節(jié) 增值稅納稅申報代理與納稅審核

九、納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理

納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)，適用本規(guī)定。

取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

【提示】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用本規(guī)定。

(一)一般納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)

【提示】納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續(xù)抵減。

納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

(二)小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)

小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

1.小規(guī)模納稅人轉讓其取得(不含自建)的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

2.小規(guī)模納稅人轉讓其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應按照上述規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅;其他個人按照上述規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅。

(三)個人轉讓其購買的住房

1.個人轉讓其購買的住房，按照有關規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

2.個人轉讓其購買的住房，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

個體工商戶應按照上述規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅;

其他個人應按照上述規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關申報納稅。

(四)有效憑證

納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：

1.稅務部門監(jiān)制的發(fā)票。

2.法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

3.國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。

十、納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理

納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)(以下簡稱“出租不動產(chǎn)”)，適用本規(guī)定。

取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

【提示】納稅人提供道路通行服務不適用本規(guī)定。

(一)一般納稅人出租不動產(chǎn)

【提示】單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續(xù)抵減。

納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

(二)小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)

1.單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計算應納稅額。

個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

不動產(chǎn)所在地與機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

不動產(chǎn)所在地與機構所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

2.其他個人出租不動產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅。

其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅。

十一、小規(guī)模納稅人增值稅政策

增值稅小規(guī)模納稅人銷售貨物、提供應稅勞務或銷售應稅服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，實行簡易征收辦法計算應納稅額。

應納增值稅=當期不含稅銷售額×征收率

(一)基本政策

1.小規(guī)模納稅人不含稅銷售額的換算：

不含稅銷售額=含稅銷售額/(1+征收率)

2.小規(guī)模納稅人征收率：3%、5%。

【提示】(1)當期不含稅銷售額中“當期”即納稅義務發(fā)生時間，同一般納稅人一般計稅方法當期：納稅義務發(fā)生時間。

(2)會計核算

一般通過“應交稅費—應交增值稅”(不需要三級明細科目)核算。

【提示】

小規(guī)模納稅人只需在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”明細科目，不需要設置專欄及除“轉讓金融商品應交增值稅”“代扣代交增值稅”外的明細科目。

小規(guī)模納稅人發(fā)生應稅行為的賬務處理：

借：銀行存款、應收賬款、應收票據(jù)等

貸：主營業(yè)務收入、其他業(yè)務收入等

應交稅費—應交增值稅

(二)小規(guī)模納稅人其他增值稅政策

1.增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅政策：

(1)小規(guī)模納稅人發(fā)生增值稅應稅銷售行為，合計月銷售額未超過10萬元(以1個季度為1個納稅期的，季度銷售額未超過30萬元，下同)的，免征增值稅。

(2)小規(guī)模納稅人發(fā)生增值稅應稅銷售行為，合計月銷售額超過10萬元，但扣除本期發(fā)生的銷售不動產(chǎn)的銷售額后未超過10萬元的，其銷售貨物、勞務、服務、無形資產(chǎn)取得的銷售額免征增值稅。

(3)其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。

【提示】適用增值稅差額征稅政策的小規(guī)模納稅人，以差額后的銷售額確定是否可以享受規(guī)定的免征增值稅政策。

(4)應當預繳增值稅稅款的小規(guī)模納稅人，凡在預繳地實現(xiàn)的月銷售額未超過10萬元的，當期無須預繳稅款。

2.按固定期限納稅的小規(guī)模納稅人可以選擇以1個月或1個季度為納稅期限，一經(jīng)選擇，一個會計年度內(nèi)不得變更。

3.轉登記日前連續(xù)12個月(以1個月為1個納稅期)或者連續(xù)4個季度(以1個季度為1個納稅期)累計應稅銷售額未超過500萬元的一般納稅人，在2020年12月31日前，可選擇轉登記為小規(guī)模納稅人。

4.小規(guī)模納稅人月銷售額未超過10萬元的，當期因開具增值稅專用發(fā)票已經(jīng)繳納的稅款，在增值稅專用發(fā)票全部聯(lián)次追回或者按規(guī)定開具紅字專用發(fā)票后，可以向主管稅務機關申請退還。

5.小規(guī)模納稅人月銷售額超過10萬元的，使用增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)開具增值稅普通發(fā)票、機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票、增值稅電子普通發(fā)票。

6.2020年2月1日起，增值稅小規(guī)模納稅人(其他個人除外)發(fā)生增值稅應稅行為，需要開具增值稅專用發(fā)票的，可以自愿使用增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)自行開具。

選擇自行開具增值稅專用發(fā)票的小規(guī)模納稅人，稅務機關不再為其代開增值稅專用發(fā)票。

(三)增值稅起征點幅度

1.按期納稅的，為月銷售額5000~20000元(含本數(shù))。

2.按次納稅的，為每次(日)銷售額300~500元(含本數(shù))。

起征點的調整由財政部和國家稅務總局規(guī)定。省、自治區(qū)、直轄市財政廳(局)和稅務局應當在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實際情況確定本地區(qū)適用的起征點，并報財政部和國家稅務總局備案。

未達到增值稅起征點的，免征增值稅;達到起征點的，全額計繳增值稅。

增值稅起征點僅適用于個人，包括：小規(guī)模納稅人的個體工商戶和其他個人;不適用于登記為一般納稅人的個體工商戶。

(四)階段性減免小規(guī)模納稅人增值稅

1.自2020年3月1日至2020年12月31日，對湖北省增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應稅銷售收入，免征增值稅;適用3%預征率的預繳增值稅項目，暫停預繳增值稅。

2.自2020年3月1日至2020年12月31日，除湖北省外，其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅，按以下公式計算銷售額：

銷售額=含稅銷售額/(1+1%)

適用3%預征率的預繳增值稅項目，減按1%預征率預繳增值稅。

3.增值稅小規(guī)模納稅人在辦理增值稅納稅申報時，按照上述規(guī)定，免征增值稅的銷售額等項目應當填寫在《增值稅納稅申報表(小規(guī)模納稅人適用)》及《增值稅減免稅申報明細表》免稅項目相應欄次;

減按1%征收率征收增值稅的銷售額應當填寫在《增值稅納稅申報表(小規(guī)模納稅人適用)》“應征增值稅不含稅銷售額(3%征收率)”相應欄次，對應減征的增值稅應納稅額按銷售額的2%計算填寫在《增值稅納稅申報表(小規(guī)模納稅人適用)》“本期應納稅額減征額”及《增值稅減免稅申報明細表》減稅項目相應欄次。

《增值稅納稅申報表(小規(guī)模納稅人適用)附列資料》第8欄“不含稅銷售額”計算公式調整為：第8欄=第7欄÷(1+征收率)。

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（注：以上內(nèi)容選自美珊老師《涉稅服務實務》授課講義）

（本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉載）