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【內(nèi)容導(dǎo)航】

轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃征收管理、小規(guī)模納稅人增值稅政策

【所屬章節(jié)】

本知識(shí)點(diǎn)屬于《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》第九章 貨物和勞務(wù)稅納稅申報(bào)代理和納稅審核

【知識(shí)點(diǎn)】轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃征收管理、小規(guī)模納稅人增值稅政策

轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃征收管理、小規(guī)模納稅人增值稅政策

第一節(jié) 增值稅納稅申報(bào)代理與納稅審核

九、納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理

納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用本規(guī)定。

取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

【提示】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用本規(guī)定。

(一)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)

【提示】納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

(二)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)

小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

1.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照上述規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;其他個(gè)人按照上述規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

(三)個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房

1.個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購買住房?jī)r(jià)款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

個(gè)體工商戶應(yīng)按照上述規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;

其他個(gè)人應(yīng)按照上述規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

(四)有效憑證

納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：

1.稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

2.法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

3.國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

十、納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理

納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱“出租不動(dòng)產(chǎn)”)，適用本規(guī)定。

取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

【提示】納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本規(guī)定。

(一)一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)

【提示】單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

(二)小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)

1.單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

2.其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

十一、小規(guī)模納稅人增值稅政策

增值稅小規(guī)模納稅人銷售貨物、提供應(yīng)稅勞務(wù)或銷售應(yīng)稅服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)行簡(jiǎn)易征收辦法計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納增值稅=當(dāng)期不含稅銷售額×征收率

(一)基本政策

1.小規(guī)模納稅人不含稅銷售額的換算：

不含稅銷售額=含稅銷售額/(1+征收率)

2.小規(guī)模納稅人征收率：3%、5%。

【提示】(1)當(dāng)期不含稅銷售額中“當(dāng)期”即納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，同一般納稅人一般計(jì)稅方法當(dāng)期：納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

(2)會(huì)計(jì)核算

一般通過“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅”(不需要三級(jí)明細(xì)科目)核算。

【提示】

小規(guī)模納稅人只需在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目，不需要設(shè)置專欄及除“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”“代扣代交增值稅”外的明細(xì)科目。

小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為的賬務(wù)處理：

借：銀行存款、應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)等

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入等

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅

(二)小規(guī)模納稅人其他增值稅政策

1.增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅政策：

(1)小規(guī)模納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為，合計(jì)月銷售額未超過10萬元(以1個(gè)季度為1個(gè)納稅期的，季度銷售額未超過30萬元，下同)的，免征增值稅。

(2)小規(guī)模納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為，合計(jì)月銷售額超過10萬元，但扣除本期發(fā)生的銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額后未超過10萬元的，其銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)取得的銷售額免征增值稅。

(3)其他個(gè)人，采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬元的，免征增值稅。

【提示】適用增值稅差額征稅政策的小規(guī)模納稅人，以差額后的銷售額確定是否可以享受規(guī)定的免征增值稅政策。

(4)應(yīng)當(dāng)預(yù)繳增值稅稅款的小規(guī)模納稅人，凡在預(yù)繳地實(shí)現(xiàn)的月銷售額未超過10萬元的，當(dāng)期無須預(yù)繳稅款。

2.按固定期限納稅的小規(guī)模納稅人可以選擇以1個(gè)月或1個(gè)季度為納稅期限，一經(jīng)選擇，一個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)不得變更。

3.轉(zhuǎn)登記日前連續(xù)12個(gè)月(以1個(gè)月為1個(gè)納稅期)或者連續(xù)4個(gè)季度(以1個(gè)季度為1個(gè)納稅期)累計(jì)應(yīng)稅銷售額未超過500萬元的一般納稅人，在2020年12月31日前，可選擇轉(zhuǎn)登記為小規(guī)模納稅人。

4.小規(guī)模納稅人月銷售額未超過10萬元的，當(dāng)期因開具增值稅專用發(fā)票已經(jīng)繳納的稅款，在增值稅專用發(fā)票全部聯(lián)次追回或者按規(guī)定開具紅字專用發(fā)票后，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還。

5.小規(guī)模納稅人月銷售額超過10萬元的，使用增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)開具增值稅普通發(fā)票、機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票、增值稅電子普通發(fā)票。

6.2020年2月1日起，增值稅小規(guī)模納稅人(其他個(gè)人除外)發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，需要開具增值稅專用發(fā)票的，可以自愿使用增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)自行開具。

選擇自行開具增值稅專用發(fā)票的小規(guī)模納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)不再為其代開增值稅專用發(fā)票。

(三)增值稅起征點(diǎn)幅度

1.按期納稅的，為月銷售額5000~20000元(含本數(shù))。

2.按次納稅的，為每次(日)銷售額300~500元(含本數(shù))。

起征點(diǎn)的調(diào)整由財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定。省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)和稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實(shí)際情況確定本地區(qū)適用的起征點(diǎn)，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。

未達(dá)到增值稅起征點(diǎn)的，免征增值稅;達(dá)到起征點(diǎn)的，全額計(jì)繳增值稅。

增值稅起征點(diǎn)僅適用于個(gè)人，包括：小規(guī)模納稅人的個(gè)體工商戶和其他個(gè)人;不適用于登記為一般納稅人的個(gè)體工商戶。

(四)階段性減免小規(guī)模納稅人增值稅

1.自2020年3月1日至2020年12月31日，對(duì)湖北省增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，免征增值稅;適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，暫停預(yù)繳增值稅。

2.自2020年3月1日至2020年12月31日，除湖北省外，其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅，按以下公式計(jì)算銷售額：

銷售額=含稅銷售額/(1+1%)

適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

3.增值稅小規(guī)模納稅人在辦理增值稅納稅申報(bào)時(shí)，按照上述規(guī)定，免征增值稅的銷售額等項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)填寫在《增值稅納稅申報(bào)表(小規(guī)模納稅人適用)》及《增值稅減免稅申報(bào)明細(xì)表》免稅項(xiàng)目相應(yīng)欄次;

減按1%征收率征收增值稅的銷售額應(yīng)當(dāng)填寫在《增值稅納稅申報(bào)表(小規(guī)模納稅人適用)》“應(yīng)征增值稅不含稅銷售額(3%征收率)”相應(yīng)欄次，對(duì)應(yīng)減征的增值稅應(yīng)納稅額按銷售額的2%計(jì)算填寫在《增值稅納稅申報(bào)表(小規(guī)模納稅人適用)》“本期應(yīng)納稅額減征額”及《增值稅減免稅申報(bào)明細(xì)表》減稅項(xiàng)目相應(yīng)欄次。

《增值稅納稅申報(bào)表(小規(guī)模納稅人適用)附列資料》第8欄“不含稅銷售額”計(jì)算公式調(diào)整為：第8欄=第7欄÷(1+征收率)。

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（注：以上內(nèi)容選自美珊老師《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》授課講義）

（本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）