涉稅服務(wù)實務(wù)沖刺考點速記手冊：土地增值稅應(yīng)納稅額的審核
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土地增值稅應(yīng)納稅額的審核
土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。
增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額
（一）應(yīng)稅收入：包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，應(yīng)稅收入不含增值稅。
收入的形式：貨幣收入、實物收入和其他收入。
（二）扣除項目金額審核（新5舊3）
1.銷售新房及建筑物（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)產(chǎn)品）
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（A）：包括地價款、有關(guān)費用和契稅。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（B）：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（C）
房地產(chǎn)開發(fā)費用的兩種扣除方式：
①利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并能提供金融機構(gòu)貸款證明：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
C=利息+（A+B）×5%以內(nèi)
②利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或者不能提供金融機構(gòu)貸款證明：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
C=（A+B）×10%以內(nèi)
計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
【提示】
①房地產(chǎn)開發(fā)費用不是按照實際發(fā)生額進行扣除，稅法≠會計；
②利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過利息上浮幅度的部分不允許扣除；
③對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除；
④罰息在企業(yè)所得稅前可以扣除，但在計算土地增值稅時不得扣除。
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（D）
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人：城建稅、教育費附加，不包括印花稅。
【提示】
①非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以扣除印花稅。
②對于地方教育附加，能否扣除考生須注意題干提示和要求。
（5）財政部確定的其他扣除項目（E）
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用：加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%
E=（A+B）×20%
2.銷售舊房及建筑物
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（2）舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率
【提示】不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，上述（1）和（2）可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。
①“每年”：按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
②對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)可以核定征收。
（3）在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費附加、印花稅。
（三）應(yīng)納稅額
1.增值率=增值額÷扣除項目金額×100%
2.按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)
3.應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
（注：以上《涉稅服務(wù)實務(wù)》內(nèi)容由東奧教務(wù)團隊整理）
（本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）
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