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契稅的納稅申報(bào)和納稅審核

一、納稅義務(wù)人和征稅對(duì)象的審核

1.在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納契稅。

2.轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，是指下列行為：

（1）土地使用權(quán)出讓。

（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪邸①?zèng)與、互換。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)话ㄍ恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

（3）房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、互換。

①房屋的贈(zèng)與是指房屋所有者將其房屋無(wú)償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為，應(yīng)由受贈(zèng)人按規(guī)定繳納契稅。

②以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，其實(shí)質(zhì)是接受贈(zèng)與房產(chǎn)，應(yīng)照章繳納契稅。

③買(mǎi)房拆料或翻建新房，應(yīng)照章繳納契稅。

3.以作價(jià)投資（入股）、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定征收契稅。

以作價(jià)投資（入股）、償還債務(wù)等應(yīng)交付經(jīng)濟(jì)利益的方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，參照土地使用權(quán)出讓、出售或房屋買(mǎi)賣(mài)確定契稅適用稅率、計(jì)稅依據(jù)等。

以劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等沒(méi)有價(jià)格的方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，參照土地使用權(quán)或房屋贈(zèng)與確定契稅適用稅率、計(jì)稅依據(jù)等。

以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，因未發(fā)生權(quán)屬變化，不需辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，不繳納契稅。

二、稅率的審核

契稅稅率為3%至5%。

契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。

省、自治區(qū)、直轄市可以依照規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類(lèi)型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。

三、契稅的計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的審核

（一）應(yīng)納稅額

契稅的應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×具體適用稅率

（二）計(jì)稅依據(jù)

1.土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買(mǎi)賣(mài)，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款。

2.土地使用權(quán)互換、房屋互換，為所互換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額。

（1）互換價(jià)格相等的，互換雙方計(jì)稅依據(jù)為零；

（2）互換價(jià)格不相等的，以其差額為計(jì)稅依據(jù)，由支付差額的一方繳納契稅。

3.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與以及其他沒(méi)有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格依法核定的價(jià)格。

納稅人申報(bào)的成交價(jià)格、互換價(jià)格差額明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《稅收征收管理法》的規(guī)定核定。

4.房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)

房屋附屬設(shè)施（包括停車(chē)位、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、頂層閣樓、儲(chǔ)藏室及其他房屋附屬設(shè)施）與房屋為同一不動(dòng)產(chǎn)單元的，計(jì)稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價(jià)款，并適用與房屋相同的稅率；房屋附屬設(shè)施與房屋為不同不動(dòng)產(chǎn)單元的，計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，并按當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率計(jì)稅。

5.“營(yíng)改增”后，成交價(jià)格等契稅的計(jì)稅依據(jù)不含增值稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入也不含增值稅。

四、稅收優(yōu)惠的審核

1.有下列情形之一的，免征契稅：

（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施；

（2）非營(yíng)利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助；

（3）承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)；

（4）婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬；

（5）法定繼承人通過(guò)繼承承受土地、房屋權(quán)屬；

（6）依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館和國(guó)際組織駐華代表機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬。

根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，國(guó)務(wù)院對(duì)居民住房需求保障、企業(yè)改制重組、災(zāi)后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅，報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。

2.省、自治區(qū)、直轄市可以決定對(duì)下列情形免征或者減征契稅：

（1）因土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權(quán)屬；

（2）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬。

上述規(guī)定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。

3.納稅人改變有關(guān)土地、房屋的用途，或者有其他不再屬于上述第1項(xiàng)規(guī)定的免征、減征契稅情形的，應(yīng)當(dāng)繳納已經(jīng)免征、減征的稅款。

所屬章節(jié)：第五章 所得稅和其他稅費(fèi)的納稅申報(bào)和納稅審核

注：以上內(nèi)容選自美珊老師2023年《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》高效基礎(chǔ)班授課講義

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