土地增值稅應(yīng)納稅額的審核_2025年涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)

來源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：姜喆2025-07-25 13:45:26

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土地增值稅應(yīng)納稅額的審核_2025年涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)

土地增值稅應(yīng)納稅額的審核（掌握）

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得不含增值稅收入-稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核

1.應(yīng)稅收入

是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)稅收入不含增值稅。

收入的形式：貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

2.視同銷售

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資者、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在土地增值稅清算時(shí)，未列入收入，則不得扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

（二）扣除項(xiàng)目金額審核

1.銷售新房及建筑物

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（A）：包括地價(jià)款、有關(guān)費(fèi)用和契稅。

納稅人分期、分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的，取得土地使用權(quán)所支付的金額需要在已開發(fā)轉(zhuǎn)讓、已開發(fā)未轉(zhuǎn)讓、未開發(fā)的項(xiàng)目中進(jìn)行分配，即僅就對外轉(zhuǎn)讓部分計(jì)算扣除。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（B）：

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（含耕地占用稅）、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（C）。

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的兩種扣除方式：

①利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

C=利息+（A+B）×5%以內(nèi)

②利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

C=（A+B）×10%以內(nèi)

計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（D）。

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅。

（5）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目（E）。

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用：加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%。

E=（A+B）×20%

2.銷售舊房及建筑物

情形	具體扣除項(xiàng)目
第一順位：能提供評估價(jià)格	（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）舊房及建筑物的評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率（3）在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅【點(diǎn)撥】考試計(jì)算中，按照上述三項(xiàng)確認(rèn)扣除項(xiàng)目的金額
第二順位：不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票	（1）經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，上述（1）和（2）可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除【點(diǎn)撥】“每年”：按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年（2）對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù) 【點(diǎn)撥】考試計(jì)算中，按照上述發(fā)票及計(jì)算金額+在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（包括符合條件的契稅），確認(rèn)扣除項(xiàng)目的金額
第三順位：既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票	稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收