土地增值稅清算方式

土地增值稅的清算單位

取得預售收入時，按照預征率預繳土地增值稅，達到清算條件進行清算;

以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算;

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

土地增值稅的清算條件

具備下列情形之一的，納稅人應自滿足清算條件之日起90日內辦理清算手續(xù)

土地增值稅的稅率形式是四級超率累進稅率。

土地增值稅應納稅額的計算公式

應納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

土地增值稅征收范圍

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。具體包括：

轉讓國有土地使用權。

地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。

根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》的規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則相關規(guī)定：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為，納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

免征土地增值稅的情形：

建造出售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，免征“土地增值稅”因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征“土地增值稅”

合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收“土地增值稅”

房屋產權、土地使用權以繼承、贈與方式無償轉讓的，免征“土地增值稅”

個人之間互換住房，經當地稅務機關核實，可以免征“土地增值稅”

個人銷售住房，免征“土地增值稅”

房地產開發(fā)企業(yè)持有產權未發(fā)生轉移的房產，不征“土地增值稅”

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率:

(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；

(2)增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；

(3)增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；

(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

3、計算增值額的扣除項目：

對于存量房地產轉讓，可扣除：房屋及建筑物的評估價格。評估價格＝重置成本價×成新度折扣率。取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

對于新建房地產轉讓，可扣除：

取得土地使用權所支付的金額，包括：納稅人為取得土地使用權所支付的地價款；納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。

房地產開發(fā)成本，包括6項，即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

房地產開發(fā)費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用，開發(fā)費用不按實際發(fā)生的費用扣除，而是按標準進行扣除，關鍵取決于財務費用中的利息處理：納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：房地產開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×5%以內。利息注意三點：提供金融機構證明；不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。不包括加息、罰息。

納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內

關于利息的其他規(guī)定

全額開具銷售發(fā)票的銷售收入確認問題

在進行土地增值稅清算時，如果納稅人已經全額開具商品房銷售發(fā)票的，則按照發(fā)票所載金額確認收入。

未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票時的銷售收入確認問題

根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）文的規(guī)定，在進行土地增值稅清算時，納稅人未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

關于自用房地產的處理問題

根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅函[2006]187號）第三條第二款“房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用”的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)自用的商品房在進行土地增值稅稅款清算時，既不用確認銷售收入，也不用確認對本的成本和費用。

非貨幣性資產的收入金額確認問題

征稅范圍的具體規(guī)定

以房地產進行投資、聯(lián)營。注意：對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

合作建房：建房自用：暫免；但建成后轉讓：征稅。

企業(yè)兼并轉讓房地產：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

房地產的交換：房地產的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。注意：對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。