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土地增值稅收入額如何確定

來源：東奧會計在線責(zé)編：韓旭 2019-10-18 15:52:56

精選回答

東奧稅務(wù)師

2025-01-08 15:41:06

土地增值稅收入額如何確定

全額開具銷售發(fā)票的銷售收入確認問題

在進行土地增值稅清算時，如果納稅人已經(jīng)全額開具商品房銷售發(fā)票的，則按照發(fā)票所載金額確認收入。

未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票時的銷售收入確認問題

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）文的規(guī)定，在進行土地增值稅清算時，納稅人未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

關(guān)于自用房地產(chǎn)的處理問題

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅函[2006]187號）第三條第二款“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用”的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用的商品房在進行土地增值稅稅款清算時，既不用確認銷售收入，也不用確認對本的成本和費用。

非貨幣性資產(chǎn)的收入金額確認問題

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號——非貨幣性資產(chǎn)交換》應(yīng)用指南（2006）：“非貨幣性資產(chǎn)交換是指交易雙方通過存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和長期股權(quán)投資等非貨幣性資產(chǎn)進行的交換，有時也涉及少量貨幣性資產(chǎn)（即補價）。支付的貨幣性資產(chǎn)占換入資產(chǎn)公允價值（或占換出資產(chǎn)公允價值與支付的貨幣性資產(chǎn)之和）的比例，或者收到的貨幣性資產(chǎn)占換出資產(chǎn)公允價值（或占換入資產(chǎn)公允價值和收到的貨幣性資產(chǎn)之和）的比例低于25%的，視為非貨幣性資產(chǎn)交換，適用本準(zhǔn)則?！?/p>

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，如果取得的收入為非貨幣性資產(chǎn)，那么，必須按取得收入時的非貨幣性資產(chǎn)的市場價格確定銷售收入。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得外幣的折算

貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、本票、匯票和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第二十條以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）都規(guī)定：納稅人取得的收入為外國貨幣的，應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯率折合成人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。當(dāng)月以分期收款方式取得的外幣收入，也應(yīng)按實際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯率折合成人民幣后計算土地增值稅稅額。

拆遷安置房收入確認問題

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第一款規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。”因此房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，并按照上述的規(guī)定確認收入。

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