
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入有貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益,不允許從中減除任何成本費用。取得的實物收入,按取得收入時的市場價格折算成貨幣收入;取得的無形資產(chǎn)收入,要進行專門評估,在確定其價值后折算成貨幣收入;取得的收入為外國貨幣,按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯率折算成人民幣收入。
更新時間:2022-10-11 18:00:43 查看全文>>
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入有貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益,不允許從中減除任何成本費用。取得的實物收入,按取得收入時的市場價格折算成貨幣收入;取得的無形資產(chǎn)收入,要進行專門評估,在確定其價值后折算成貨幣收入;取得的收入為外國貨幣,按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯率折算成人民幣收入。
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土地增值稅的計算公式為:
應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率,或者采用簡便算法:土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
其中,“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額??鄢椖堪ǎ?/p>
1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額。
2. 開發(fā)土地的成本、費用。
3. 新建房及配套設(shè)施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格。
4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
土地增值稅征稅范圍:
征稅范圍的一般規(guī)定:
1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅,轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。
2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅,也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。
3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅,對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),則不予征稅。具體不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括以下兩種情況:
(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。
(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。其中,社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會,以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。
土地增值稅清算條件,是指應(yīng)繳土地增值稅的開發(fā)項目進行清算應(yīng)達(dá)到的條件。
土地增值稅清算條件有兩種,一是主動清算條件,二是被動清算條件。
一、主動清算條件及時間
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售;(是指開發(fā)項目已經(jīng)行政管理機關(guān)驗收取得初始產(chǎn)權(quán)證或驗收證明,開發(fā)的項目已經(jīng)全部銷售完畢;)
2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目;(是指整體將開發(fā)的未完工項目轉(zhuǎn)讓銷售;)
3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。(是指納稅人將依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。)
二、被動清算條件及時間
土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后,依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定,計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。土地增值稅清算時間納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。
土地增值稅的清算條件
符合下列情形之一的,納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算:
(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;
(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
符合下列情形之一的,主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算:
土地增值稅的計算公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率
公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
計算增值額的扣除項目:
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(2)開發(fā)土地的成本、費用;
(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;
土地增值稅稅率是針對土地增值稅征收的稅率,土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù),并按照四級超率累進稅率進行征收。
1、增值額與扣除項目金額的比不超過50%的部分,率稅30%,率速算扣除系數(shù)0;
2、增值額與扣除項目金額的比超過50%至100%的部分,率稅40%,率速算扣除系數(shù)5%;
3、增值額與扣除項目金額的比超過100%至200%的部分,率稅50%,率速算扣除系數(shù)15%;
4、增值額與扣除項目金額的比超過200%的部分,率稅60%,率速算扣除系數(shù)35%。
土地增值稅的定義
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》的規(guī)定,土地增值稅清算時,已全額開具商品房銷售發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致,在清算前已發(fā)生補、退房款的,應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細(xì)則相關(guān)規(guī)定:轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
計算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率
1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
2、土地增值稅實行四級超率累進稅率:
(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;
(2)增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%;
(3)增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%;
(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。
3、計算增值額的扣除項目:
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劉穎稅務(wù)師《稅法一》
國內(nèi)學(xué)者,教授,1985年起從事稅收教學(xué)和研究,有稅務(wù)機關(guān)、會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所、外商投資企業(yè)的多維度實戰(zhàn)經(jīng)歷。
彭婷稅務(wù)師《稅法一》、 《稅法二》
會計學(xué)碩士、注冊會計師、會計師、注冊資產(chǎn)評估師、多年會計職稱考試教學(xué)經(jīng)驗。理論知識扎實、授課方式多樣。
小燕稅務(wù)師《稅法一》
多年財稅教學(xué)行業(yè)經(jīng)驗,精通理論知識,深諳財稅考試命題規(guī)律,多年專業(yè)輔導(dǎo)書編輯策劃經(jīng)驗,熟悉學(xué)員學(xué)習(xí)歷程和心態(tài)變化。
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初級會計師