土地增值稅的計(jì)算公式為：

應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率，或者采用簡(jiǎn)便算法：土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

其中，“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額?？鄢?xiàng)目包括：

1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2. 開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用。

3. 新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

土地增值稅征稅范圍：

征稅范圍的一般規(guī)定：

1.土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地和出讓國(guó)有土地的行為均不征稅。

2.土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。

3.土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。具體不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為包括以下兩種情況：

(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。

(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。其中，社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)，以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。

土地增值稅清算條件，是指應(yīng)繳土地增值稅的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算應(yīng)達(dá)到的條件。

土地增值稅清算條件有兩種，一是主動(dòng)清算條件，二是被動(dòng)清算條件。

一、主動(dòng)清算條件及時(shí)間

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售；（是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)行政管理機(jī)關(guān)驗(yàn)收取得初始產(chǎn)權(quán)證或驗(yàn)收證明，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)全部銷售完畢；）

2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；（是指整體將開(kāi)發(fā)的未完工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓銷售；）

3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（是指納稅人將依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。）

二、被動(dòng)清算條件及時(shí)間

土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。土地增值稅清算時(shí)間納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

土地增值稅的清算條件

符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

土地增值稅的計(jì)算公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

土地增值稅稅率是針對(duì)土地增值稅征收的稅率，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。

1、增值額與扣除項(xiàng)目金額的比不超過(guò)50%的部分，率稅30%，率速算扣除系數(shù)0；

2、增值額與扣除項(xiàng)目金額的比超過(guò)50%至100%的部分，率稅40%，率速算扣除系數(shù)5%；

3、增值額與扣除項(xiàng)目金額的比超過(guò)100%至200%的部分，率稅50%，率速算扣除系數(shù)15%；

4、增值額與扣除項(xiàng)目金額的比超過(guò)200%的部分，率稅60%，率速算扣除系數(shù)35%。

土地增值稅的定義

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則相關(guān)規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率:

(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；

(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；

(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；

(4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

3、計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：