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土地增值稅計(jì)算公式及舉例

土地增值稅計(jì)算公式及舉例

土地增值稅計(jì)算公式為增值額乘以稅率或增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)。增值額為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入減扣除項(xiàng)目金額,扣除項(xiàng)目包括土地使用權(quán)支付金額、開發(fā)成本、費(fèi)用、評(píng)估價(jià)格、相關(guān)稅金等。稅率和速算扣除系數(shù)根據(jù)增值率確定。舉例中,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售完畢后需清算土地增值稅,可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。計(jì)算扣除項(xiàng)目金額合計(jì)后,根據(jù)增值額和增值率計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅。

更新時(shí)間:2025-02-23 14:31:51 查看全文>>

  • 計(jì)算土地增值稅的公式是什么

    計(jì)算土地增值稅的公式可以分為:

    一.增值額的計(jì)算:

    增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項(xiàng)目金額

    其中,扣除項(xiàng)目金額包括:

    1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

    包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

    2.開發(fā)土地的成本、費(fèi)用

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  • 土地增值稅預(yù)繳率是怎樣的

    土地增值稅預(yù)繳率就是還沒(méi)有到土地增值稅納稅義務(wù),預(yù)先征收一部分稅款的比率。預(yù)征稅款以納稅人每月申報(bào)取得的轉(zhuǎn)讓收入額(含預(yù)收款、定金)乘以預(yù)征率計(jì)算征收。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí),土地增值稅預(yù)繳率如下:

    1、一般計(jì)稅方法下:預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+11%)*土地增值稅預(yù)征率。

    2、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下:預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+5%)*土地增值稅預(yù)征率。

    土地增值稅預(yù)征率

    1、別墅、高級(jí)公寓、度假村預(yù)征率為1%-3%;

    2、營(yíng)業(yè)用房預(yù)征率為1%-2%;

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  • 土增稅清算條件

    土地增值稅清算條件,是指應(yīng)繳土地增值稅的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算應(yīng)達(dá)到的條件。

    土地增值稅清算條件有兩種,一是主動(dòng)清算條件,二是被動(dòng)清算條件。

    一、主動(dòng)清算條件及時(shí)間

    1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售;(是指開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)行政管理機(jī)關(guān)驗(yàn)收取得初始產(chǎn)權(quán)證或驗(yàn)收證明,開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)全部銷售完畢;)

    2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;(是指整體將開發(fā)的未完工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓銷售;)

    3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。(是指納稅人將依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。)

    二、被動(dòng)清算條件及時(shí)間

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  • 土地增值稅清算

    土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后,依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定,計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。土地增值稅清算時(shí)間納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

    土地增值稅的清算條件

    符合下列情形之一的,納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算:

    (1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

    (2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

    (3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

    符合下列情形之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:

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  • 土地增值稅計(jì)算方法

    土地增值稅的計(jì)算公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

    公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

    納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

    計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:

    (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

    (2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;

    (3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;

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  • 土地增值稅稅率

    土地增值稅稅率是針對(duì)土地增值稅征收的稅率,土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù),并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。

    1、增值額與扣除項(xiàng)目金額的比不超過(guò)50%的部分,率稅30%,率速算扣除系數(shù)0;

    2、增值額與扣除項(xiàng)目金額的比超過(guò)50%至100%的部分,率稅40%,率速算扣除系數(shù)5%;

    3、增值額與扣除項(xiàng)目金額的比超過(guò)100%至200%的部分,率稅50%,率速算扣除系數(shù)15%;

    4、增值額與扣除項(xiàng)目金額的比超過(guò)200%的部分,率稅60%,率速算扣除系數(shù)35%。

    土地增值稅的定義

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  • 土地增值稅的核定征收

    土地增值稅的征收方式:

    核定征收,按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收,這種模式類似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。

    減除法定扣除項(xiàng)目金額后,按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況:能夠提供購(gòu)房發(fā)票;不能夠提供發(fā)票,但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告。

    計(jì)算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

    計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:

    取得土地使用權(quán)所支付的金額;

    開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;

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  • 土地增值稅的納稅人

    土地增值稅納稅人是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。其中,單位是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織,包括外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè);個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、港澳臺(tái)同胞、華僑、外國(guó)公民等。

    征稅范圍的具體規(guī)定

    以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)。注意:對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

    合作建房:建房自用:暫免;但建成后轉(zhuǎn)讓:征稅。

    企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn):在企業(yè)兼并中,對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,暫免征收土地增值稅。

    房地產(chǎn)的交換:房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。注意:對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),可以免征土地增值稅。

    房地產(chǎn)的抵押:在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后,對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。

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