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轉(zhuǎn)讓房屋免征土地增值稅的情況

自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)可申請(qǐng)免征土地增值稅，以土地投資成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能免征土地增值稅。免征土地增值稅的情形：建造出售增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，免征“土地增值稅”因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征“土地增值稅”；個(gè)人之間互換住房，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征“土地增值稅”。

更新時(shí)間：2024-12-21 14:15:48 查看全文>>

土地增值稅計(jì)算

土地增值稅的計(jì)算主要涉及增值額和稅率的確定。
一. 增值額的計(jì)算
增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。這里的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入?？鄢?xiàng)目則包括以下幾項(xiàng)：
1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額：這是購(gòu)買土地時(shí)支付的費(fèi)用。
2. 開發(fā)土地的成本、費(fèi)用：包括土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)成本和費(fèi)用。
3. 新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用：如果是新建房屋，還需要計(jì)算其建設(shè)成本和配套設(shè)施費(fèi)用。對(duì)于舊房及建筑物，則以其評(píng)估價(jià)格為準(zhǔn)。
4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：如印花稅、契稅等。
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土地增值稅的征稅范圍和稅率

土地增值稅征稅范圍：
1. 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。
2. 地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
(二)征稅范圍的特殊規(guī)定
1. 合作建房：
(1)建成后按比例分房自用的，暫免
(2)建成后轉(zhuǎn)讓的，征稅
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土增稅清算條件

土地增值稅清算條件，是指應(yīng)繳土地增值稅的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算應(yīng)達(dá)到的條件。
土地增值稅清算條件有兩種，一是主動(dòng)清算條件，二是被動(dòng)清算條件。
一、主動(dòng)清算條件及時(shí)間
1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售；（是指開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)行政管理機(jī)關(guān)驗(yàn)收取得初始產(chǎn)權(quán)證或驗(yàn)收證明，開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)全部銷售完畢；）
2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；（是指整體將開發(fā)的未完工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓銷售；）
3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（是指納稅人將依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。）
二、被動(dòng)清算條件及時(shí)間
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土地增值稅征稅范圍的具體規(guī)定

征稅范圍的具體規(guī)定
以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)。注意：對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
合作建房：建房自用：暫免；但建成后轉(zhuǎn)讓：征稅。
企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
房地產(chǎn)的交換：房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。注意：對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。
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土地增值稅的特點(diǎn)

土地增值稅的特點(diǎn)
以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象；
征稅面比較廣；
采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額；
實(shí)行超率累進(jìn)稅率；
實(shí)行按次征收，其納稅時(shí)間、繳納方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而定。
土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。
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