建設(shè)用地使用權(quán)和土地使用權(quán)的區(qū)別：

1.概念不同

建設(shè)用地使用權(quán)是指自然人、法人或非法人組織依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有的建造并保有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的用益物權(quán)。集體建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)民集體和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)依法使用集體所有的土地的權(quán)利，主要區(qū)別是使用權(quán)的目的、方式不同。

土地使用權(quán)是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國(guó)家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。

2.主體不同

建設(shè)用地使用權(quán)是國(guó)家的土地之上的物權(quán)，使用集體土地來(lái)進(jìn)行建設(shè)的，而國(guó)有土地權(quán)的主體則是政府。

3.目的不同

建設(shè)用地使用權(quán)是指自然人、法人或非法人組織依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有的建造并保有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的用益物權(quán)。

建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立：

1.設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

2.設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。

3.嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：

(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

物權(quán)的效力有物權(quán)的支配效力、物權(quán)的排他效力、物權(quán)的優(yōu)先效力、物權(quán)的妨害排除效力。

物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。與債權(quán)相比，物權(quán)具有以下特征：

(1)支配性

物權(quán)人有權(quán)僅以自己的意志實(shí)現(xiàn)權(quán)利，無(wú)需第三人的積極行為協(xié)助，屬于支配權(quán)。而債權(quán)屬于請(qǐng)求權(quán)，其實(shí)現(xiàn)有賴于債務(wù)人的履行行為。

(2)排他性

物權(quán)具有排他性，一物之上只能成立一項(xiàng)所有權(quán)。而債權(quán)具有兼容性，同一標(biāo)的物之上可以成立多重買(mǎi)賣(mài)合同，幾個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同均可有效，并不相互排斥。

(3)絕對(duì)性

按份共有和共同共有的區(qū)別是：

按份共有——共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán);

共同共有——共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

(1)享受權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)的不同：

按份共有人——按各自享有的份額享受權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照出資額確定;不能確定出資額的，視為等額享有。

共同共有人——對(duì)同一物所享有的所有權(quán)不分份額，共享權(quán)利、同擔(dān)義務(wù)。

(2)共有物的處分與修繕的不同：

無(wú)權(quán)處分都包括：

1.債權(quán)行為：合同有效

當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

2.物權(quán)行為：效力待定

物權(quán)行為處于效力待定狀態(tài)，在得到權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)人事后取得處分權(quán)的，該行為有效。

因出賣(mài)人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買(mǎi)受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。

【提示】(1)物權(quán)行為使得物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，故出讓人需要對(duì)標(biāo)的物具有處分權(quán)。無(wú)權(quán)處分行為(物權(quán)行為)處于效力待定狀態(tài)，在得到真權(quán)利人的追認(rèn)或處分人取得處分權(quán)后變?yōu)橛行?，否則該無(wú)權(quán)處分行為將歸于無(wú)效。(2)債權(quán)行為因其只是負(fù)擔(dān)行為而不轉(zhuǎn)讓物權(quán)，故無(wú)處分權(quán)之要求，因此，出賣(mài)他人之物的買(mǎi)賣(mài)合同亦可有效，當(dāng)出賣(mài)人無(wú)法履行合同時(shí)，買(mǎi)受人可根據(jù)有效的買(mǎi)賣(mài)合同主張違約救濟(jì)。

預(yù)告登記的情形有：

(1)預(yù)購(gòu)商品房；

(2)以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；

(3)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；

(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。

預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力

應(yīng)收賬款：以應(yīng)收賬款出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。中國(guó)人民銀行征信中心是應(yīng)收賬款質(zhì)押的登記機(jī)構(gòu)。

物權(quán)重合指的是同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)需要按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。