2015《經(jīng)濟(jì)法》選擇題易考點(diǎn)：租賃合同的一般規(guī)定

　　【東奧小編】現(xiàn)階段進(jìn)入2015年注會(huì)強(qiáng)化提高沖刺備考期，為幫助考生們?cè)谧詈箅A段提高備考效率，我們根據(jù)2015年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試大綱為考生們總結(jié)了《經(jīng)濟(jì)法》科目的選擇題和綜合題易考點(diǎn)，下面我們一起來(lái)復(fù)習(xí)2015《經(jīng)濟(jì)法》選擇題易考點(diǎn)：租賃合同的一般規(guī)定。

　　本考點(diǎn)能力等級(jí)：

　　能力等級(jí)1——知識(shí)理解能力

　　考生應(yīng)當(dāng)理解注冊(cè)會(huì)計(jì)師執(zhí)業(yè)所需專業(yè)學(xué)科的基本理論、基本原理和相關(guān)概念。

　　本知識(shí)點(diǎn)屬于《經(jīng)濟(jì)法》科目第四章合同法律制度第八單元租賃合同的內(nèi)容。

　　選擇題易考點(diǎn)：租賃合同的一般規(guī)定

　　1.租賃合同的期限

　　租賃合同的期限超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過(guò)20年。

　　【相關(guān)鏈接1】定金數(shù)額不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%，超過(guò)主合同標(biāo)的額20%的部分，人民法院不予支持。

　　【相關(guān)鏈接2】自然人之間的借款合同約定支付利息的，不得超過(guò)銀行同期貸款利率的4倍。超過(guò)時(shí)，超過(guò)部分無(wú)效。

　　2.不定期租賃

　　(1)租賃期限6個(gè)月以上的，合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。(2013年案例分析題)

　　(2)當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　(3)租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　【解釋】對(duì)于不定期租賃，“出租人或者承租人”均可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。(2013年案例分析題)

　　【相關(guān)鏈接】租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

　　3.租金的支付期限

　　對(duì)租金的支付期限未確定的，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。仍不能確定的，適用以下規(guī)則：

　　(1)租賃期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付;

　　(2)租賃期限1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。

　　4.維修義務(wù)

　　(1)出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　(2)承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。

　　(3)承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物，如未經(jīng)出租人同意，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

　　【相關(guān)鏈接】承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。(2014年案例分析題)

　　5.風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)

　　因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。(2010年案例分析題)

　　6.轉(zhuǎn)租

　　承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)(向出租人)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。(2014年案例分析題)

　　7.買賣不破租賃

　　(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。(2003年單選題、2005年單選題、2013年案例分析題)

　　【解釋】所有的所有權(quán)讓與均不破租賃，并非局限于買賣。

　　(2)出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

　　【解釋1】只有在“房屋租賃”中承租人才享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，對(duì)于其他標(biāo)的的租賃，并不適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。(2010年案例分析題、2013年案例分析題)

　　【解釋2】(1)先出租后抵押的，租賃合同優(yōu)先;(2)先抵押后出租的，抵押權(quán)優(yōu)先。