2018注會《稅法》預(yù)習(xí)考點(diǎn)：土地增值稅法（7）

來源：東奧會計(jì)在線責(zé)編：門瑩2018-01-18 15:38:43

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　　勿以善小而不為，注冊會計(jì)師的學(xué)習(xí)也是這樣，不要對看起來微不足道的知識點(diǎn)不在乎，每個(gè)知識點(diǎn)都學(xué)透其實(shí)也不是什么易事。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　二、土地增值稅稅收優(yōu)惠

　　三、征收管理

　　【所屬章節(jié)】

　　本知識點(diǎn)屬于《稅法》科目第七章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

　　【知識點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算、土地增值稅稅收優(yōu)惠、征收管理

　　土地增值稅法

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　(五)土地增值稅的核定征收

　　1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

　　4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

　　5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　核定征收率原則上不得低于5%。

　　(六)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

　　在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

　　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

　　二、土地增值稅稅收優(yōu)惠

　　(一)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。增值率超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

　　【解釋1】20%是起征點(diǎn)，19.99%都不納稅，20.01%應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

　　【解釋2】普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：

　　住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在120平方米以下;實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

　　對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

　　(二)因國家建設(shè)需要，政府依法征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。

　　(三)因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

　　(四)單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%的，予以免稅。

　　三、征收管理

　　除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

　　(一)納稅地點(diǎn)：房地產(chǎn)所在地

　　納稅人是自然人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時(shí)，則在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　(二)納稅申報(bào)

　　納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　土地增值稅費(fèi)用分配

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